Ставка капитализации (CAP RATE) — единственный показатель, позволяющий сравнить офис, стрит-ритейл и склад на равных условиях. Без расчёта CAP RATE вы покупаете «кота в мешке». Реальные цифры 2026 года отличаются от средних по рынку — считайте сами.
Формула: (Годовая арендная плата — Эксплуатационные расходы — Налог на имущество) / Цена покупки. Для офиса в Москве (класс В+) ориентир — 8–11%. В регионах — выше на 2–4 п.п. за счёт меньшей ликвидности.
Коммуналка, охрана, уборка, текущий ремонт, управление. Для склада — 150–300 ₽/м² в месяц, для офиса — 400–700 ₽/м². Не забудьте резерв на капремонт (5–10% от аренды).
При вакантности 10% чистый доход падает на 10–15% (из-за OPEX). Безопасный уровень — 95%+. В 2026 году средняя вакантность в торговых центрах РФ — 12–15%, в стрит-ритейле — 6–9%.
НДФЛ 13% (для физлица) или налог на УСН 6% (для ИП). Налог на имущество — 0,5–2% от кадастровой стоимости, в зависимости от региона. Кадастр часто завышен — делайте независимую оценку.
Это проверка премии за риск. Если CAP RATE 10%, а ОФЗ дают 14–16%, премия отрицательная — недвижимость переоценена. Нормальная премия — 3–5 п.п. выше ключевой ставки (которая в 2026 году двузначная, ~16–18%).
Ритейл (продукты, аптеки, фастфуд) — CAP RATE 10–13%, но выше ротация арендаторов и ниже требования к отделке. Офисы — 8–11%, стабильнее, но длиннее «расторжение» (+6 мес.). Выбор зависит от вашего горизонта владения.
От расположения, состояния, класса арендатора и срочности сделки. Для объекта с якорным арендатором (X5, Магнит) CAP RATE может быть на 1–2 п.п. ниже, чем для мелкого бизнеса.
| Тип помещения | Ставка аренды (₽/м²/мес) | CAP RATE (%) |
|---|---|---|
| Офис В+ (Москва) | 1 500 – 2 200 ₽ | 8–11% |
| Стрит-ритейл (спальные р‑ны) | 2 500 – 4 500 ₽ | 10–13% |
| Склад класса А (МО) | 700 – 1 200 ₽ | 9–12% |
| Производственное помещение | 400 – 800 ₽ | 12–16% |
| Критерий | Объект без доп. вложений | Объект с ремонтом (6 мес.) |
|---|---|---|
| Текущая заполняемость | 85% (высокая вакантность) | 60% (часть площадей не сдаётся) |
| CAP RATE (до ремонта) | 6,5% | 4,0% (из‑за арендных каникул) |
| Дополнительные инвестиции | 0 ₽ | 8 000 ₽/м² |
| CAP RATE (после ремонта) | 6,5% | 10,5% (при заполнении 95%) |
| Горизонт окупаемости инвестиций | — | 3–4 года |
Найдите отчёты NF Group или CORE.XP по арендным ставкам для вашего типа недвижимости. Уточните среднюю ставку по улице/району.
Возьмите годовую аренду за вычетом OPEX (коммуналка, налог на имущество, управление). Для недостроя — заложите 6–12 мес. арендных каникул.
Разделите NOI на цену покупки. Сравните с рыночным диапазоном: для складов 9–12%, для стрит-ритейла 10–13%. Если ваш CAP RATE ниже на 3 п.п. — переплата.
Посчитайте премию к двузначной доходности ОФЗ (16–18% в 2026 году). Минимальная премия за риск недвижимости — 3 п.п. Ниже — недвижимость не имеет смысла.
Запросите у продавца отчёты по вакантности за 2 последних года. Реальная заполняемость в договорах аренды — 85%+ «stabilized». Ниже — требуйте скидку.
От расположения, состояния, класса арендатора и срочности сделки. Для объекта с якорным арендатором (X5, Магнит) CAP RATE может быть на 1–2 п.п. ниже, чем для мелкого бизнеса.
Доля площадей, не сданных в аренду, в процентах от общей площади. Для коммерческой недвижимости норма — 5–10%. Выше 15% — проблемный актив с риском кассовых разрывов.
Прибавьте к цене покупки все затраты на ремонт. Пересчитайте CAP RATE на эту сумму. Обычно инвесторы закладывают лимит: 10–15% от стоимости объекта. Выше — выгоднее новый объект.
Да, НДФЛ 13%, если владели менее 5 лет. Минимизация — продажа как ИП на УСН (6%) или владение дольше минимального срока. Для недвижимости — 3 года при единственном жилье, для коммерческой — 5 лет.
Когда CAP RATE на 3–5 п.п. выше доходности депозитов Сбербанка (в 2026 году — 14–16%). Если разрыв меньше — дешевле держать деньги на вкладе с госстраховкой.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
