Доходность коммерческой аренды считается по трём формулам: чистая арендная ставка, стоимость квадратного метра, срок окупаемости. Для частного инвестора 2026 года ключевой показатель — чистая ставка за вычетом НДФЛ 13% и операционных расходов. Без учёта двузначной ключевой ставки ЦБ и текущих налогов расчёт превращается в гадание.
Это фактический доход с одного квадратного метра в год после вычета всех обязательных платежей. Формула: (годовой арендный платёж — НДФЛ 13% — эксплуатационные расходы) / площадь помещения. Для инвестора показывает реальную доходность, а не цифру из объявления. В 2026 году ставка должна быть минимум на 2–3% выше ключевой, иначе объект убыточен.
Поделите рыночную цену объекта на его общую площадь. Пример: помещение 80 м² стоит 12 млн ₽ — стоимость м² = 150 000 ₽. Это базовая цифра для сравнения с аналогами. Важно учитывать, что цена продавца часто завышена на 10–15% относительно рыночной. Сверяйтесь с отчётами RBC и данными ЦИАН.
Диапазон 10–15 лет при реальной чистой ставке 7–10% годовых. Всё, что быстрее 8 лет — аномалия или переоценённый доход. Срок считается по формуле: цена объекта / чистый годовой арендный доход (до налогов, но после расходов). Ориентир: если окупаемость превышает 18 лет, объект неинтересен даже как инвестиция.
Да обязательно. НДФЛ для физлица — 13% с арендного дохода (с 2026 года возможно 15% при превышении порога, ставка уточняется). Самозанятые платят 4% при аренде физлицу, 6% — юрлицу. В формуле чистой ставки налог вычитается сразу, иначе цифра будет завышена на 13–15%. ОФЗ — тот же НДФЛ на купон.
CAP Rate — это отношение чистого операционного дохода к цене объекта, выраженное в процентах. Формула: (годовой чистый арендный доход / стоимость объекта) × 100. Для коммерческой недвижимости в 2026 разумный CAP Rate — 8–12%. Если CAP ниже двузначной ключевой ставки (16–18%), вложения в ОФЗ дадут больший чистый доход с меньшим риском.
Двузначная ставка (ориентир 16–18%) делает кредитное плечо дорогим: ипотека на коммерцию — 20–25% годовых. Инвестору на собственные средства CAP Rate должен быть на 3–5% выше ключевой, иначе теряете доходность относительно депозитов и ОФЗ. Высокая ставка также давит на стоимость объектов — продавцы снижают цены, что улучшает CAP при той же аренде.
НДФЛ 13% для физлица. Самозанятый платит 4% (с физлицами) или 6% (юрлица). В некоторых регионах с 2026 года может действовать повышенная ставка 15% при доходе свыше 5 млн ₽. Уточняйте у юриста.
| Параметр | Значение | Комментарий |
|---|---|---|
| Ориентир чистой арендной ставки | 12 500 ₽/м²/год | После вычета НДФЛ 13% и 5% операционки |
| Рыночная стоимость м² | 150 000 ₽ | Цена 12 млн ₽ / площадь |
| Срок окупаемости | 12 лет | Цена / (чистый годовой доход 1 млн ₽) |
| CAP Rate (расчётный) | 8,3% | Чистая ставка / стоимость м² × 100 |
| Критерий | Коммерческая аренда | ОФЗ (облигации) |
|---|---|---|
| Ориентир доходности | CAP Rate 7–10% годовых | Купон 8–12% до налога |
| Налоговая нагрузка | НДФЛ 13% с арендного дохода | НДФЛ 13% с купонного дохода |
| Ликвидность | Низкая — продажа от 6 месяцев | Высокая — продажа в день |
| Риски | Простой помещений, долги арендаторов, ремонт | Дефолт минимальный (госбумаги) |
| Порог входа | От 5–10 млн ₽ | От 1 000 ₽ |
Выберите 2–3 нежилых помещения на ЦИАН, Avito или в базах Росреестра. Смотрите помещения от 30 до 200 м² — для них есть статистика по аренде. Избегайте встроенных помещений в жилых домах без отдельного входа — ликвидность низкая.
Запросите у продавца: площадь по документам, текущий арендный платёж, коммуналку (кто платит), налоговые отчисления. Проверьте кадастровую стоимость — от неё считают налог на имущество (до 2% для коммерции в 2026 году). Сверьте с отчётами RBC и banki.ru.
Умножьте арендную ставку на площадь, вычтите НДФЛ 13% и 5–10% на ремонт и страховку. Для самозанятых налог 4–6%, но лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Запишите чистый годовой доход — это основа для всех формул.
Разделите чистый доход на цену объекта — получите CAP Rate. Разделите цену на чистый доход — срок окупаемости в годах. Сравните CAP с текущей доходностью ОФЗ (8–12% ориентир). Если CAP ниже — коммерция невыгодна на собственные деньги.
Оцените, сколько принесут те же деньги в ОФЗ или на депозите (ставки ~16–18% в 2026). Вычтите налог 13% из депозитного дохода. Если коммерция даёт больше чистыми — объект стоит детальной проверки. Если нет — ищите другой вариант или торгуйтесь.
НДФЛ 13% для физлица. Самозанятый платит 4% (с физлицами) или 6% (юрлица). В некоторых регионах с 2026 года может действовать повышенная ставка 15% при доходе свыше 5 млн ₽. Уточняйте у юриста.
Да, если они включены в арендную ставку — их часть перекладывается на вас как на арендодателя. Если арендатор платит отдельно — не учитывайте. В среднем коммуналка составляет 10–20% от аренды для нежилых помещений.
Средний срок экспозиции — 6–12 месяцев. Для ликвидных объектов (отдельный вход, хороший трафик) — 3–6 месяцев. Рассчитывайте запас ликвидности на год, иначе срочная продажа съест 20–30% доходности.
Для порога входа ОФЗ выгоднее: от 1 000 ₽. Коммерция требует 5–10 млн ₽. По доходности коммерция может дать 8–12% чистыми при удачном управлении, ОФЗ — 7–11% до налога. После вычета НДФЛ разница минимальна. Выбор зависит от вашей готовности управлять недвижимостью.
Категорически да. Проверка права собственности, обременений, арендаторов и кадастровой стоимости — без юриста риск купить долг или спорный объект. Гонорар юриста (0,5–1% от сделки) — обязательная часть расходов в формуле окупаемости.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
