Реальная доходность квартиры под сдачу всегда ниже «арендного чека». Налог 13 %, простой 1–2 месяца в год и коммуналка съедают до 30–40 % валового потока. Сравнивать такой net-ROI с купонным доходом облигаций — единственный способ выбрать объективно.
Чистая доходность (Net ROI) = (Годовой арендный доход — Налог 13 % — Простой — Коммуналка/ремонт) / (Стоимость квартиры + Налог при покупке + Ремонт «под ключ»). Без учёта комиссий риелтору. Пример: если квартира стоит 7 млн ₽, а чистый доход после вычетов — 350 тыс. ₽, ROInet = 5 %. Облигации ААА дают купон ~9–11 % до НДФЛ, после налога — 7,8–9,6 %. Сравниваем чистые величины.
Арендный доход облагается НДФЛ 13 % для резидентов. Если сдаёте как физлицо — декларация 3-НДФЛ до 30 апреля и уплата до 15 июля. Альтернатива — ИП на НПД (самозанятость): налог 4 % с платежей от физлиц, 6 % — от юрлиц. Но ИП-НПД не формирует пенсионные баллы. Важно: налог платится с фактически полученной суммы, а не с «рыночной ставки».
Реалистичный простой для «однушки» в регионе-миллионнике — 2–4 недели в год. Для эконом-класса — 1–2 месяца. В расчёт берите не валовые 12 месяцев, а 10–11 (факт сдачи). Если квартира сдаётся посуточно — простой может составлять 30–40 % дней, даже при бронировании через платформы. Лучший способ: посмотреть реальную загрузку аналогичных лотов на Avito и ЦИАН за последний год.
Коммуналка без счётчиков (норматив) — 1,5–3 тыс. ₽/мес, капремонт в фонд — 500–1500 ₽/мес, текущий ремонт и замена сантехники — в среднем 10–15 тыс. ₽/год. Плюс налог на имущество (0,1–0,3 % от кадастра). Итог: 5–7 % от годового арендного потока уходит на «невидимые» платежи. Если не закладывать их в формулу, ROI будет завышен на 1–2 п.п.
ОФЗ-ПД с дюрацией 3–5 лет торгуются с доходностью ~~10–12 % годовых~~ до НДФЛ. После налога 13 % — 8,7–10,4 %. Корпоративные облигации первого эшелона (Газпром, Сбер, Лукойл) дают купон 11–14 %, после налога — 9,6–12,2 %. Второй эшелон — 13–16 % (до налога), но с повышенным кредитным риском. Цифры — ориентир, меняются каждый день; проверять на moex.com.
Квартира выгоднее, если: (1) вы покупаете ниже рынка (торг, банкротство, аукцион), (2) локация даёт стабильный арендный поток без простоев (студенты, медцентры), (3) есть налоговые льготы (нерезидент с 30 % может оптимизировать). Облигации выигрывают при: ликвидность и низкий порог входа (от 1 тыс. ₽), отсутствие «головной боли» с ремонтом и арендаторами, возможность реинвестировать купон. Решение — за балансом: если нужен пассивный доход — облигации, если уверены в росте цены квартиры — недвижимость.
НДФЛ 13 % (физлицо) или 4/6 % (самозанятый). Налог на имущество — 0,1–0,3 % от кадастра. При продаже квартиры <5 лет — 13 % с разницы.
| Статья дохода / расхода | Сумма в год (₽) | Примечание |
|---|---|---|
| Арендный доход (валовый) | 500 000 | 40 тыс./мес × 12,5 мес — с учётом залога при заезде |
| Налог НДФЛ 13 % | –65 000 | Только с фактического дохода после простоев и комиссий, но по НК — со всей суммы |
| Простой (1 мес.) и коммуналка + ремонт | –65 000 | Простой 40 тыс., ком.платежи 18 тыс. + ремонт 7 тыс. |
| Чистый доход (Net) | 370 000 | ROInet = 370 000 / 7 000 000 = 5,3 % годовых |
| Критерий | Квартира (аренда) | Облигации (ОФЗ/корп.) |
|---|---|---|
| Доходность (net) | 4–6 % годовых (после налога, простоев и расходов) | 8–12 % (после НДФЛ 13 %) — для ОФЗ и корп. 1 эшелона |
| Ликвидность | Низкая: продажа 2–6 мес., комиссия 3–5 % | Высокая: продажа за 1–2 дня, спред 0,1–0,3 % |
| Порог входа | 5–15 млн ₽ (средняя квартира + отделка + налог) | От 1 тыс. ₽ (один лот ОФЗ) |
| Риски | Падение цен на недвижимость, долгий простой, неплатежи арендатора | Дефолт эмитента (для корп.), рост ключевой ставки (падение тела облигации) |
| Налогообложение | 13 % с арендного дохода + налог на имущество + 13 % с продажи (если < 5 лет) | 13 % с купона, 13 % с дисконта при продаже (если < 3 лет) |
Выберите 3–5 квартир-аналогов в конкретном ЖК. Запросите у собственников справки: сколько месяцев сдаётся, есть ли долги по коммуналке, какой средний чек. Не используйте «среднюю по городу» — это бесполезно.
Умножьте рыночную арендную ставку на 10–11 месяцев (для долгосрочной аренды). Для посуточной — на 200–220 дней. Проверьте через сервисы вроде Avito Analytics или ЦИАН.Аналитика.
Налог 13 % (или 4/6 % если самозанятый). Коммуналка, ремонт, страховка, налог на имущество. Получите чистый поток. Разделите на полную стоимость покупки (с отделкой и расходами).
Возьмите текущую доходность ОФЗ-ПД (i = 10–12 % до налога) и корпоративных облигаций той же дюрации. После НДФЛ — чистая доходность. Если net-доходность квартиры ниже — облигации проще и надёжнее. Не забывайте про рост цены квартиры — это спекуляция, а не доход.
Если квартира даёт 6+ % net — можно рассматривать при уверенности в ликвидности района. Если менее 4 % — лучше положить деньги в ОФЗ. Запомните: недвижимость не генерирует пассивный доход — она генерирует работу.
НДФЛ 13 % (физлицо) или 4/6 % (самозанятый). Налог на имущество — 0,1–0,3 % от кадастра. При продаже квартиры <5 лет — 13 % с разницы.
Сейчас (двузначная ставка) — ОФЗ после налога дают ~8–10 %, квартира ~4–6 %. ОФЗ выгоднее по доходности и ликвидности. Но квартира потенциально растёт в цене — это отдельный риск.
Все вложения до первого заезда (отделка, сантехника, кухня) — часть инвестиции. Увеличивайте стоимость квартиры в знаменателе. Текущий ремонт — статья расхода.
Двузначная, ориентир ~16–18 %. Точный прогноз не даём. На доходность облигаций влияет, на аренду — косвенно.
Если ставка по ипотеке выше net-доходности — вы теряете деньги. При ставке 18 %+ и net-доходности 5 % отрицательный cashflow неизбежен. Только если ждёте роста цены квартиры выше процентов по кредиту.