REITs и ETF на недвижимость дают доход от зарубежных объектов без покупки. Прямые инвестиции требуют больше капитала и документов. Главная ошибка — не учитывать скрытые комиссии и налоги, которые съедают до 30% результата.
На Мосбирже доступны фонды FinEx FXRE (REITs США, TER 0,65%, USD) и RREI от УК «Первая» (REITs под управлением, TER 0,7%, RUB). Оба включают десятки американских REITs. Купить можно через любого российского брокера с доступом к Мосбирже. Комиссия брокера — 0,04–0,1% за сделку, депозитарий — 150–300 ₽ в месяц. Валютная переоценка — отдельный риск.
Прямая покупка недвижимости за рубежом (квартира, коммерция) через РФ затруднена из-за санкций. Варианты: открыть счёт в дружественном брокере (Казахстан, ОАЭ) для покупки иностранных REITs на NASDAQ/NYSE, или через ЗПИФ недвижимости (например, ЗПИФ «Недвижимость» от УК «Альфа-Капитал»). Комиссии ЗПИФ — 1–2% годовых + входной взнос до 1%. Минимальная сумма — от 500 тыс. ₽.
Да, ETF на REITs (FXRE, RREI) — ценные бумаги, их можно покупать на ИИС-3. Льгота: возврат 13% от взносов (до 400 тыс. ₽ в год) или освобождение от налога на прибыль при закрытии счёта через 10 лет. Но дивиденды REITs облагаются НДФЛ 13% в любом случае — льгота не распространяется на распределяемый доход.
Дивиденды REITs (и купоны ETF, если они распределяют) облагаются НДФЛ 13% (или 15% при превышении 5 млн ₽ за год). Курсовая разница при продаже бумаг — налог 13% (для резидентов). Если ETF — фонд, который реинвестирует доход (например, FXRE делает распределения, не реинвестирует), то налог с дивидендов платит брокер. Отчитываться через 3-НДФЛ не нужно.
1) Выбирайте брокера с тарифом «Инвестор» без абонентской платы (Тинькофф, ВТБ). 2) Используйте рыночные заявки в часы наибольших объёмов (с 10 до 18 МСК) — спред уже. 3) Покупайте ETF с наименьшим TER: FXRE (0,65%) vs зарубежные VNQ (0,12%), но VNQ недоступен напрямую. 4) Избегайте конвертации валюты с комиссией свыше 0,5% — используйте биржевые пары (доллар/рубль).
Для инвесторов с бюджетом до 5 млн ₽ REITs-ETF удобнее: низкий порог входа (от 1000 ₽), ликвидность (продажа за день), отсутствие проблем с арендаторами и ремонтом. Прямая недвижимость — для сумм от 10 млн ₽, если нужен контроль над объектом и готовность к расходам (налог на недвижимость за рубежом, услуги управляющей компании — 8–15% от аренды). Доходность REITs исторически 4–8% годовых, недвижимость — 3–6% чистыми.
Любой российский брокер, работающий на Московской бирже: Тинькофф, ВТБ, Сбер, Альфа, БКС. Все они допускают покупку FXRE, RREI. Для зарубежных ETF (например, VNQ) нужен брокер за пределами РФ — лучше через дружественные юрисдикции (Казахстан, Армения).
| Тикер | Комиссия (TER) | Валюта торгов |
|---|---|---|
| FXRE (FinEx) | 0,65% | USD |
| RREI (УК «Первая») | 0,70% | RUB |
| ЗПИФ «Недвижимость» (Альфа) | 1,0–1,5% | RUB |
| ETF через дружественного брокера (пример VNQ) | 0,3–0,5% | USD |
| Критерий | REITs-ETF (Мосбиржа) | Прямая покупка / ЗПИФ |
|---|---|---|
| Минимальный вход | ~1 000 ₽ | от 500 000 ₽ (ЗПИФ) / от 5 000 000 ₽ (прямая) |
| Ликвидность | Высокая (продажа за 1 день) | Низкая (продажа объекта — недели/месяцы) |
| Налоги в РФ | 13% с дивидендов + 13% с курсовой разницы | 13% с арендного дохода + налог на имущество за рубежом |
| Комиссии | TER 0,5–0,7% + брокерская сделка ~0,05% | ЗПИФ — 1–1,5% годовых; управляющая компания — 8–15% от аренды |
| Валютный риск | Да (ETF в USD, рублёвая цена меняется) | Да (доход в валюте, курсовая переоценка) |
Откройте счёт в Тинькофф, ВТБ или Сбер — тарифы с нулевой абонентской платой и комиссией за сделки 0,04–0,1%. Подключите доступ к валютным парам.
Если планируете покупать FXRE (USD) — купите доллары на бирже (комиссия 0,03%) или используйте RREI (RUB) без конвертации. Минимальная сумма для первой сделки — от 1000 ₽.
Вбейте тикер (FXRE или RREI) в терминале, выберите рыночную заявку. Для снижения спреда — покупайте во время торговой сессии (10–18 МСК). Дробные лоты доступны у всех брокеров.
Дивиденды FXRE приходят на счёт — реинвестируйте их в тот же ETF каждый квартал. Это увеличит сложный процент без дополнительных комиссий за пополнение.
Раз в год проверяйте справку 2-НДФЛ от брокера: налог с дивидендов уже удержан. Если доход за год превышает 5 млн ₽ — доплатите 15%. При продаже ETF подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Любой российский брокер, работающий на Московской бирже: Тинькофф, ВТБ, Сбер, Альфа, БКС. Все они допускают покупку FXRE, RREI. Для зарубежных ETF (например, VNQ) нужен брокер за пределами РФ — лучше через дружественные юрисдикции (Казахстан, Армения).
Нет, для резидентов РФ доход с дивидендов облагается 13% (или 15%). Исключение — если ETF зарегистрирован в России (например, RREI) и распределяет дивиденды от российских REITs, но таких пока нет. Налоги удерживаются брокером автоматически.
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — форма коллективных инвестиций в недвижимость. Отличие: паи не торгуются на бирже постоянно, их можно купить/продать раз в месяц по расчётной цене. Комиссии выше (1–2% за управление + 0,5–1% за вход). Минимальная сумма — от 300 000 ₽.
Брокер-налоговый агент удерживает НДФЛ 13% при выплате дивидендов. Декларацию подавать не нужно. Если дивиденды получены напрямую от иностранного эмитента (акции REITs на зарубежном брокере) — самостоятельно подаёте 3-НДФЛ и платите налог до 15 июля.
Для нерезидентов (иностранцев) покупка российских ETF (FXRE, RREI) возможна на тех же условиях. Но с 2024 года действуют ограничения на вывод валюты и переводы за рубеж — уточняйте у брокера. Налог на дивиденды для нерезидентов — 30%, если иное не предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
