Чистая доходность — разница между арендным потоком и всеми затратами на покупку, ремонт и содержание. Новостройка требует вложений на отделку и ожидание, но может дать прирост капитала. Вторичка приносит деньги быстрее, но ставка аренды ниже из-за износа.
Из арендной платы за год вычтите налог (13% от дохода), коммуналку (если оплачиваете вы), ежегодный ремонт и амортизацию. Разделите на сумму вложений (цена квартиры + ремонт + налоги при покупке). Умножьте на 100%. Получите процент годовых. Без учёта роста стоимости жилья — это только денежный поток.
Цена квартиры по договору, нотариус (если долевка), страховка, ремонт под ключ и мебель. Для новостройки добавьте отделку и ожидание сдачи (год-два без дохода). Для вторички — возможен косметический ремонт и замена сантехники. Не забудьте налог на имущество (0,1-0,3% от кадастровой стоимости).
НДФЛ 13% для резидентов (если сдаёте как физлицо). Можно зарегистрировать ИП на УСН 6% или самозанятость (4% с физлиц, 6% с юрлиц). Но при продаже квартиры ранее 5 лет — налог 13% с прироста. ОФЗ и облигации облагаются 13% купонного дохода с 2021.
В Москве и СПб стоимость входа высокая, доходность 3-5% годовых. В городах-миллионниках (Казань, Екатеринбург, Новосибирск) — 5-7%, но ниже ликвидность. В малых городах квартиры дёшевы, но аренда низкая и риск простоев. Лучше смотреть отношение аренды к цене квартиры.
При ставках по ипотеке >16% и дорогих кредитах новостройка теряет преимущество из-за длительного ожидания. Вторичка с готовым ремонтом даёт доход сразу. Но если у вас кеш и можете ждать, новостройка в растущем районе может дать прирост капитала. Расчёт по чистой доходности обычно в пользу вторички на 1-2 п.п.
Да, если вы их оплачиваете из арендной платы. Если арендатор платит сам — не учитывайте. В договоре лучше прописать раздельно: арендная плата + коммуналка. Типовые расходы: 2-5 тыс. ₽ в месяц за однокомнатную квартиру в зависимости от сезона. Не учтёте — завысите доходность.
0,1-0,3% от кадастровой стоимости в год. Льготы для пенсионеров и инвалидов. Уточняйте ставку в вашем регионе на nalog.gov.ru.
| Город | Новостройка, % годовых | Вторичка, % годовых |
|---|---|---|
| Москва | 3-4 | 4-5 |
| Санкт-Петербург | 4-5 | 5-6 |
| Казань | 4-5 | 5,5-6,5 |
| Екатеринбург | 4,5-5,5 | 6-7 |
| Критерий | Новостройка | Вторичка |
|---|---|---|
| Стоимость входа | Выше из-за отделки и ожидания | Ниже — часто с ремонтом и сразу въезд |
| Ремонт | Требуется полный ремонт (3-6 мес.) | Косметический или не требуется |
| Арендный поток | Начинается через 1-2 года после покупки | Сразу после регистрации |
| Налоги и коммуналка | Налог на имущество низкий (новостройка) | Налог может быть выше (старый фонд) |
| Ликвидность | Выше в сегменте новостроек | Ниже при перепродаже, но быстрее |
Сложите стоимость квартиры, ремонта, налоги при покупке (госпошлина, нотариус) и резерв на первые полгода без аренды. Не забудьте про страховку (0,3-0,5% от стоимости).
Сравните среднюю арендную ставку за 1-комнатную квартиру на Циане или Авито. Посмотрите динамику цены за кв.м за 3 года. Избегайте районов с высоким уровнем вакантности (новостройки на окраинах).
Определите ставку аренды в месяц. Вычтите налог (13% или 6% на ИП) и коммуналку, если она ваша. Умножьте на 12 — годовой чистый доход.
Годовой чистый доход разделите на общие вложения (покупка + ремонт). Умножьте на 100%. Сравните с доходностью ОФЗ (~12-14% по купонам, но после налога — ~10-12%) и депозитов (двузначная ставка, ~16-18%).
Если доходность недвижимости ниже депозита, вкладывать в аренду смысла нет. Но учтите: недвижимость защищает от инфляции и даёт потенциальный рост капитала. Для пассивного дохода лучше ищите объекты с чистой доходностью от 6-7%.
0,1-0,3% от кадастровой стоимости в год. Льготы для пенсионеров и инвалидов. Уточняйте ставку в вашем регионе на nalog.gov.ru.
Можно нанять управляющую компанию (5-10% от аренды) или найти надёжного арендатора через агента (50-100% от месячной платы единоразово). Без личного контроля растут риски неплатежей и ущерба.
Да, но это требует регистрации как гостиничный бизнес, частых уборок и проверок. Доходность выше на 20-30%, но нагрузка больше. Оформляйте самозанятость или ИП.
Да, высокая ставка (двузначная) снижает спрос на ипотеку, аренда дорожает, но покупка под 16-18% невыгодна. Инвесторы с кешем выигрывают — могут взять дисконт у продавцов.
В регионах — 2-3 млн ₽ с ремонтом. В Москве — от 6-7 млн ₽ за студию. Увеличьте на 20-30% на непредвиденные расходы.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
