Доля недвижимости в портфеле — результат расчёта её чистой доходности (IRR) и ликвидности. Акции и облигации дают бо́льшую ликвидность, но другой профиль риска. Выбор зависит от вашего горизонта и готовности к простоям.
Доля = (чистая доходность объекта / целевая доходность портфеля) × бюджет. Например, при целевой доходности 8%, чистая доходность объекта (IRR) 6% → доля = (6% / 8%) × 5 млн = 3,75 млн. Фактические издержки (ремонт, налоги) снижают IRR.
Однушка в МСК без торга — от 5 млн ₽, в МО — от 3 млн ₽. В регионах — от 1,5 млн ₽. Но доля в 5 млн портфеле может быть не целым объектом, а долей в кооперативе или паем в ЗПИФН.
Покупать не одну квартиру, а долю (пай) в ЗПИФ недвижимости — вход от 1 млн ₽. Либо использовать ипотеку: тогда доля считается не от цены, а от собственного капитала (первый взнос) минус обслуживание кредита.
НДФЛ 13% с дохода от продажи (если владели менее 5 лет) и с аренды. В формуле IRR вычитайте налоги из денежного потока. Пример: арендная ставка 15 000 ₽/мес → чистый поток после налога ≈13 050 ₽/мес.
Для типового объекта «купил-сдал» исторически 12-20 лет. Это невыгодно по сравнению с акциями, если не учитывать удорожание самого объекта. Удорожание — не гарантировано.
Да, для стейблкоинов в Lido или Aave: (APY/цель) × бюджет. Но APY плавает (исторически 3-8%). Риски: смарт-контракт, депег стейбла (DAI, USDT). РФ-налоги: НДФЛ при конвертации в рубли. Документация протоколов — основной источник.
Да. Доля собственного капитала = первый взнос (обычно 20% = 1 млн). Остальное — кредит. В расчёте доли используйте только собственный капитал, а проценты по ипотеке снижают чистый поток.
| Инструмент | Доходность (годовая) | Ликвидность (дни до продажи) |
|---|---|---|
| Недвижимость (аренда) | 4–7% + удорожание (не гарантировано) | 60–180 дней |
| Акции РФ (MOEX) | Исторически 8–15%, волатильно | 2–5 дней |
| Облигации ОФЗ | 6–9% фикс | 1–2 дня |
| DeFi-стейкинг (Lido/Aave) | Исторически 3–8% в USD, волатильно | 1–5 дней |
| Критерий | Недвижимость (МСК-квартира) | Акции РФ + DeFi-стейкинг |
|---|---|---|
| Доходность (годовая) | 4–7% аренда + удорожание (риск) | 8–15% (акции) + 3–8% (DeFi) |
| Ликвидность | 60–180 дней | 1–5 дней |
| Налоги РФ | НДФЛ 13% с продажи/аренды | НДФЛ 13% с продажи/свопа, DeFi — при выводе в рубли |
| Минимальный порог | 3–5 млн ₽ (целый лот) | от 1 лота акций (≈ 1000 ₽) / $100 в DeFi |
| Риски | Простой, аварии, налоги на удорожание | Волатильность, смарт-контракт, депег стейбла |
Оцените арендную ставку, вычтите налоги (13%), расходы на содержание (коммуналка, ремонт — примерно 10-20% от дохода). Получите годовой денежный поток.
IRR = (чистый поток + удорожание за год) / стоимость объекта. Удорожание — не гарантировано: используйте 0%. Пример: поток 180 000 ₽/год, цена 5 000 000 ₽ → IRR = 3,6%.
Пример: 8% годовых (арбитраж между акциями и облигациями). Если IRR объекта (3,6%) меньше — доля недвижимости снижает общую доходность.
Доля = (IRR_недв / Целевая_доходность) × бюджет. IR = 3,6%, цель = 8% → доля = (3,6/8) × 5 млн = 2,25 млн. Это максимальная доля без потери доходности.
Вложите 2,25 млн в недвижимость, остальное — в акции/облигации. Если недвижимость не даёт IR >= цели — замените её на ЗПИФ или пассивный DeFi-стейкинг с более высокой (но плавающей) доходностью.
Да. Доля собственного капитала = первый взнос (обычно 20% = 1 млн). Остальное — кредит. В расчёте доли используйте только собственный капитал, а проценты по ипотеке снижают чистый поток.
5 лет (общий случай) или 3 года (если продали раньше и жили в ней). В расчёте IRR закладывайте 5 лет для корректной оценки налога.
Апартаменты дешевле (на 15-30%), но налог на имущество выше (0,5-2%), а прописка невозможна. IRR апартаментов часто ниже из-за повышенных расходов.
Раз в год — по факту арендной ставки и рыночной цены. Если цена выросла на 50%, доля пересчитывается заново, а избыток ребалансируется в акции/облигации.
Нет — это токен управления с волатильностью ±30-50% в месяц. Для расчёта доли используйте только стабильные активы (стейблкоины в протоколах) с исторически низкой волатильностью (<5%).
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
