В 2026 году расклад по коммерции жёсткий: склады перегреты спросом, стрит-ритейл штормит, офисы делятся на А и кладбище. Практика показывает, что ROI выше там, где вакансия ниже, а не где обещают процент. Разберём факты без гадалок.
Склады формата А и B+. Средняя ставка капитализации 11–14% на вторичке, договоры аренды на 5–7 лет с индексацией 7–10% ежегодно. Вакансия по рынку — 2–4%. Минус: вход от 50 млн ₽ и жёсткая конкуренция с сетевыми игроками.
Основная вакансия в стрит-ритейле — 8–14% против складских 2–4%. Арендаторы часто «живые» — кафе, аптеки, фикс-прайсы. Договоры короткие (3–5 лет), расторжения частые. ROI 10–13% — красиво, но половина этого уходит на ремонт и простой. Пример: в Москве 15% помещений на центральных улицах стоят пустыми (данные Nikoliers, 2025).
Если вы физлицо без статуса ИП — 13% НДФЛ с дохода. Самозанятый подходит только при аренде объекту с ИП или физлицу — коммерцию юрлицам сдавать через самозанятость запрещено. ИП на УСН 6% — лучший вариант: без НДС для арендатора-юрлица, с возможностью уменьшить налог на страховые взносы. Ставки для справки: НДФЛ 13–15%, УСН 6% с дохода или 15% с разницы.
В региональных индустриальных парках (Калуга, Ленобласть, Краснодар) лоты от 20–30 млн ₽ за бокс 500–800 м². Москва и МО — от 60 млн ₽ за аналогичный объект. Окупаемость: 8–10 лет против 12–15 у офисов. Важно: склады класса С дешевле, но вакансия там выше (6–9%) из-за отсутствия погрузочных зон и вентиляции.
Офисы класса А — вакансия 6–8%, договоры на 5–7 лет. Но ставки капитализации упали до 9–11% — после уплаты налога (13% НДФЛ) и комиссии УК (3–5%) остаётся чистыми 6–7% годовых. Это ниже депозита при двузначной ставке ЦБ (ориентир ~16–18%). Офисы класса B — джекпот только если бизнес-центр реконструируют, иначе вакансия 15–20%.
Да, если локация рядом с МКАД или трассой М4/М7. Вакансия 2–4% сохранится за счёт роста e‑com. Минус: перегрев цен — продавцы закладывают будущую индексацию в стоимость.
Если на УСН 6% — налог 6% от суммы продажи. Если продажа раньше 3 лет — 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и покупки (ст. 217.1 НК РФ).
| Сегмент | Средняя ставка кап. (ROI до налогов) | Типичная вакансия |
|---|---|---|
| Склад А / B+ | 11–14% | 2–4% |
| Стрит-ритейл, Москва | 10–13% | 8–14% |
| Офис класса А | 9–11% | 6–8% |
| Офис класса B | 8–10% | 15–20% |
| Критерий | Офис класса B | Склад класса A |
|---|---|---|
| Средняя ставка кап., 2026 | 9–11% (падает) | 11–14% (стабильна) |
| Типичная вакансия | 15–20% | 2–4% |
| Срок договора аренды | 3–5 лет | 5–7 лет |
| Индексация ставки | Редко, 5–7% | Ежегодно 7–10% |
| Входной порог, МО | от 15 млн ₽ | от 50 млн ₽ |
Минимальный бюджет — 20–30 млн ₽ для регионов. Учтите налоги: ИП на УСН 6% или НДФЛ 13% — выберите заранее. Риэлторские комиссии 3–7%, госпошлина на регистрацию 23 000 ₽.
Первое — вакансия в конкретном индустриальном парке (2–5% — зелёная зона). Второе — кто якорные арендаторы: Ozon, WB, X5 — стабильно; мелкие логисты — риск. Используйте данные IBC Real Estate, NF Group.
Закажите выписку ЕГРН на сайте Росреестра — цена 350 ₽. Убедитесь, что назначение «складское» и нет обременений. Если здание в залоге у банка — не берите без письма о согласии на сдачу в аренду.
Найм частного УК 3–5% от арендного потока. Если сдаёте сами — будьте готовы к простою 1–2 месяца на смену арендатора. В договоре УК пропишите KPI по скорости заполнения вакансии (не более 45 дней).
ИП на УСН 6% с кодом ОКВЭД 68.20 — этого достаточно. Отчётность: декларация УСН раз в год до 30 апреля, уплата авансов ежеквартально. Если сумма сделки больше 1 млн ₽ — учитывайте, что наличные расчёты запрещены по 115-ФЗ.
Да, если локация рядом с МКАД или трассой М4/М7. Вакансия 2–4% сохранится за счёт роста e‑com. Минус: перегрев цен — продавцы закладывают будущую индексацию в стоимость.
Если на УСН 6% — налог 6% от суммы продажи. Если продажа раньше 3 лет — 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и покупки (ст. 217.1 НК РФ).
Процент площади, которая не сдаётся в аренду, от общей. Склады класса А — это 2–4%, офисы класса В — 15–20%. Считайте: если вакансия больше 10% — это инвестпроблема, а не пассивный доход.
Да, под залог объекта. Ставки от 17–20% (коммерческая ипотека + надбавка за рыночный риск). Минимальный первый взнос — 40–50%.
Склады А/B+ — продаются за 3–5 месяцев. Стрит-ритейл — 6–12 месяцев. Офисы В — до 2 лет.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
