Ставка капитализации (CAP RATE) — единственный показатель, позволяющий сравнить офис, стрит-ритейл и склад на равных условиях. Без расчёта CAP RATE вы покупаете «кота в мешке». Реальные цифры 2026 года отличаются от средних по рынку — считайте сами.
Формула: (Годовая арендная плата — Эксплуатационные расходы — Налог на имущество) / Цена покупки. Для офиса в Москве (класс В+) ориентир — 8–11%. В регионах — выше на 2–4 п.п. за счёт меньшей ликвидности.
Коммуналка, охрана, уборка, текущий ремонт, управление. Для склада — 150–300 ₽/м² в месяц, для офиса — 400–700 ₽/м². Не забудьте резерв на капремонт (5–10% от аренды).
При вакантности 10% чистый доход падает на 10–15% (из-за OPEX). Безопасный уровень — 95%+. В 2026 году средняя вакантность в торговых центрах РФ — 12–15%, в стрит-ритейле — 6–9%.
НДФЛ 13% (для физлица) или налог на УСН 6% (для ИП). Налог на имущество — 0,5–2% от кадастровой стоимости, в зависимости от региона. Кадастр часто завышен — делайте независимую оценку.
Это проверка премии за риск. Если CAP RATE 10%, а ОФЗ дают 14–16%, премия отрицательная — недвижимость переоценена. Нормальная премия — 3–5 п.п. выше ключевой ставки (которая в 2026 году двузначная, ~16–18%).
Ритейл (продукты, аптеки, фастфуд) — CAP RATE 10–13%, но выше ротация арендаторов и ниже требования к отделке. Офисы — 8–11%, стабильнее, но длиннее «расторжение» (+6 мес.). Выбор зависит от вашего горизонта владения.
От расположения, состояния, класса арендатора и срочности сделки. Для объекта с якорным арендатором (X5, Магнит) CAP RATE может быть на 1–2 п.п. ниже, чем для мелкого бизнеса.
| Тип помещения | Ставка аренды (₽/м²/мес) | CAP RATE (%) |
|---|---|---|
| Офис В+ (Москва) | 1 500 – 2 200 ₽ | 8–11% |
| Стрит-ритейл (спальные р‑ны) | 2 500 – 4 500 ₽ | 10–13% |
| Склад класса А (МО) | 700 – 1 200 ₽ | 9–12% |
| Производственное помещение | 400 – 800 ₽ | 12–16% |
| Критерий | Объект без доп. вложений | Объект с ремонтом (6 мес.) |
|---|---|---|
| Текущая заполняемость | 85% (высокая вакантность) | 60% (часть площадей не сдаётся) |
| CAP RATE (до ремонта) | 6,5% | 4,0% (из‑за арендных каникул) |
| Дополнительные инвестиции | 0 ₽ | 8 000 ₽/м² |
| CAP RATE (после ремонта) | 6,5% | 10,5% (при заполнении 95%) |
| Горизонт окупаемости инвестиций | — | 3–4 года |
Найдите отчёты NF Group или CORE.XP по арендным ставкам для вашего типа недвижимости. Уточните среднюю ставку по улице/району.
Возьмите годовую аренду за вычетом OPEX (коммуналка, налог на имущество, управление). Для недостроя — заложите 6–12 мес. арендных каникул.
Разделите NOI на цену покупки. Сравните с рыночным диапазоном: для складов 9–12%, для стрит-ритейла 10–13%. Если ваш CAP RATE ниже на 3 п.п. — переплата.
Посчитайте премию к двузначной доходности ОФЗ (16–18% в 2026 году). Минимальная премия за риск недвижимости — 3 п.п. Ниже — недвижимость не имеет смысла.
Запросите у продавца отчёты по вакантности за 2 последних года. Реальная заполняемость в договорах аренды — 85%+ «stabilized». Ниже — требуйте скидку.
Оценка доходности коммерческой недвижимости начинается со сбора рыночных данных по нужному типу объекта и его району. В материале предлагается изучить отчёты NF Group или CORE.XP по арендным ставкам и уточнить среднюю ставку на конкретной улице или в районе. Эти сведения позволяют соотнести планируемую аренду с рынком до расчёта чистого дохода и ставки капитализации.
Оценка доходности коммерческой недвижимости должна учитывать арендные каникулы как период без поступлений от аренды. Для недостроенного объекта материал предлагает заложить 6–12 месяцев каникул при расчёте чистого операционного дохода. Затем CAP RATE считают, разделив NOI на цену покупки; так модель не опирается на доход, который объект пока не получает.
Оценка доходности коммерческой недвижимости опирается на подтверждённую заполняемость, а не только на заявление продавца. Материал рекомендует запросить отчёты по вакантности за 2 последних года и сверить реальную заполняемость с договорами аренды. Это помогает увидеть, какая часть площадей действительно сдана, и корректнее связать арендный поток с расходами на содержание объекта.
От расположения, состояния, класса арендатора и срочности сделки. Для объекта с якорным арендатором (X5, Магнит) CAP RATE может быть на 1–2 п.п. ниже, чем для мелкого бизнеса.
Доля площадей, не сданных в аренду, в процентах от общей площади. Для коммерческой недвижимости норма — 5–10%. Выше 15% — проблемный актив с риском кассовых разрывов.
Прибавьте к цене покупки все затраты на ремонт. Пересчитайте CAP RATE на эту сумму. Обычно инвесторы закладывают лимит: 10–15% от стоимости объекта. Выше — выгоднее новый объект.
Да, НДФЛ 13%, если владели менее 5 лет. Минимизация — продажа как ИП на УСН (6%) или владение дольше минимального срока. Для недвижимости — 3 года при единственном жилье, для коммерческой — 5 лет.
Когда CAP RATE на 3–5 п.п. выше доходности депозитов Сбербанка (в 2026 году — 14–16%). Если разрыв меньше — дешевле держать деньги на вкладе с госстраховкой.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/tradernocry
