REIT для россиян: как инвестировать в недвижимость через биржу

REIT — компания или фонд, владеющий доходной недвижимостью (офисы, торговые центры, склады, жильё, дата-центры) и получающий доход от аренды. По американскому законодательству REIT обязан распределять не менее 90% налогооблагаемой прибыли акционерам в виде дивидендов. Инвестор получает долю дохода от аренды пропорционально числу акций. Нюанс: цена акций REIT зависит не только от арендного дохода, но и от процентных ставок — при росте ставок стоимость REIT обычно снижается.

Доступ существенно ограничен. Акции американских и европейских REIT, хранившиеся через российскую инфраструктуру (НРД), заблокированы с 2022 года. Покупка новых позиций через российских брокеров также ограничена для большинства иностранных бумаг. Доступ через иностранных брокеров (при наличии счёта) теоретически сохраняется, но сопряжён с юридическими и валютными рисками. Нюанс: ситуация с доступностью меняется — уточняйте актуальный статус у своего брокера.

В России действуют закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ недвижимости) — ближайший аналог REIT. Часть ЗПИФ торгуется на Московской бирже, что обеспечивает ликвидность. Доходность формируется из арендных платежей и прироста стоимости активов. Нюанс: российский рынок ЗПИФ значительно меньше и менее диверсифицирован, чем глобальный рынок REIT; ликвидность отдельных фондов может быть низкой.

Дивиденды от иностранных REIT облагаются налогом в стране источника (в США — обычно 30% для нерезидентов без налогового соглашения, либо 15% при подаче формы W-8BEN) плюс НДФЛ в РФ с зачётом уплаченного за рубежом налога. Итоговая нагрузка зависит от наличия действующего соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и страной REIT. Нюанс: с рядом стран соглашения приостановлены или изменены — уточняйте актуальный статус.

ЗПИФ позволяет инвестировать в недвижимость с небольшим капиталом (стоимость пая — от нескольких тысяч рублей), обеспечивает диверсификацию по объектам и профессиональное управление. Прямая покупка требует значительного капитала, но даёт полный контроль над объектом. ЗПИФ торгуется на бирже — это обеспечивает ликвидность, которой нет у прямой недвижимости. Нюанс: управляющая компания ЗПИФ берёт вознаграждение, которое снижает чистую доходность инвестора.

Доход от продажи паёв ЗПИФ облагается НДФЛ 13% (15% при доходе свыше 5 млн руб.). Выплаты из ЗПИФ (аналог дивидендов) также облагаются НДФЛ 13%. Льгота долгосрочного владения (ЛДВ) применяется к паям ЗПИФ, торгующимся на российских биржах, при владении более 3 лет — доход от продажи освобождается от НДФЛ в пределах 3 млн руб. за каждый год владения. Нюанс: уточняйте применимость ЛДВ для конкретного фонда у брокера.

Для большинства российских инвесторов прямой доступ к американским REIT через российских брокеров ограничен. Уточните статус у своего брокера — ситуация может меняться. Паи иностранных фондов, заблокированные до 2022 года, остаются замороженными.