Реальная доходность сдачи квартиры

Реальная доходность долгосрочной аренды в России обычно скромнее, чем кажется новичкам. Валовая доходность — отношение годовой арендной платы к стоимости квартиры — чаще всего составляет около 4–6% годовых, а в крупных городах нередко ближе к нижней границе, потому что жильё там дорогое. Но это цифра «до расходов». После вычета налогов, простоев, ремонта и сопутствующих трат чистая доходность падает примерно до 3–4% годовых, а иногда и ниже. Срок окупаемости квартиры на одной только аренде нередко растягивается на 18–25 лет. Поэтому аренду стоит оценивать трезво: это умеренный и довольно хлопотный доход, а не быстрый способ разбогатеть.

Валовая доходность — это упрощённый показатель: годовая арендная плата, делённая на стоимость квартиры, без учёта каких-либо расходов. Её любят приводить в рекламе, потому что цифра выглядит привлекательно. Чистая доходность считается честнее: из годового дохода вычитают всё, что вы реально тратите, — налог с аренды, месяцы простоя без жильцов, ремонт и обновление мебели, коммуналку в свою долю, страховку, услуги управляющего или агента. После всех вычетов чистая доходность обычно заметно ниже валовой, нередко на треть и больше. Именно чистую доходность нужно сравнивать с альтернативами вроде вклада или облигаций. Ориентироваться только на валовую цифру — частая ошибка начинающего рантье.

Расходов больше, чем кажется на старте. Первый и главный — налог с арендного дохода, его платят при любом легальном варианте. Второй — простой: месяц-два в год квартира может стоять пустой между жильцами, и это прямой минус из годового дохода. Третий — ремонт и амортизация: техника, мебель и отделка изнашиваются, их периодически приходится обновлять. Четвёртый — коммунальные платежи в той части, что лежит на собственнике, и взносы на капремонт. Пятый — страховка, услуги риелтора при поиске жильцов и, если не хотите заниматься сами, оплата управляющего. Добавьте налог на имущество. Все эти статьи и превращают красивую валовую доходность в скромную чистую.

Легальных вариантов несколько, и от выбора зависит ставка. Как обычное физлицо вы платите НДФЛ 13% с дохода и подаёте декларацию. Режим самозанятого (налог на профессиональный доход) часто выгоднее: ставка 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче юрлицам, отчётность простая, через приложение. Ещё вариант — ИП на упрощённой системе или патенте, он чаще подходит при нескольких объектах. Для одной квартиры, сдаваемой обычному арендатору, режим самозанятого обычно самый удобный и дешёвый. Платить налог важно не только по закону: легальный статус защищает ваши права в спорах с жильцами. Конкретный режим лучше подобрать под свою ситуацию и уточнить в налоговой службе.

Если сравнивать только текущую доходность, при двузначной ключевой ставке вклады и короткие ОФЗ нередко обгоняют чистую доходность аренды, которая держится в районе 3–4% годовых. При этом банковский депозит почти не требует усилий, высоколиквиден и защищён страхованием вкладов, а квартира — это хлопоты с жильцами, простои и низкая ликвидность. Но у недвижимости есть козырь, которого нет у вклада: возможный рост стоимости самой квартиры со временем. Правда, этот рост не гарантирован и зависит от рынка. Честный вывод: как источник текущего дохода аренда сейчас проигрывает консервативным инструментам, а её привлекательность во многом держится на ставке на удорожание жилья.

Посуточная аренда теоретически приносит больше валового дохода: ставка за ночь в пересчёте на месяц выше, чем при долгосрочной сдаче. Но и расходы, и хлопоты несопоставимы. Растёт простой между гостями, добавляются уборка, стирка, расходники, реклама на площадках и их комиссии, чаще нужен ремонт из-за интенсивного использования. По сути это уже мини-бизнес с ежедневным управлением, а не пассивный доход. Есть и регуляторные нюансы, и недовольство соседей. Долгосрочная аренда даёт меньше денег, но она спокойнее и предсказуемее. Что выгоднее по чистой доходности — зависит от локации, загрузки и того, сколько своего времени вы готовы вкладывать. Без высокой загрузки посуточная теряет смысл.

Чаще около 3–4% годовых и ниже после налогов, простоев и расходов, при валовой доходности примерно 4–6%.