Сдача квартиры в аренду даёт 4–7% годовых после налогов и расходов. Банковский вклад при двузначной ключевой ставке — 11–14% с учётом НДФЛ. Разница в 5–7 п.п., но ликвидность, трудозатраты и риски делают выбор неочевидным.
Если вы физлицо — 13% НДФЛ с полученного дохода. Можно зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (доход от физлиц) или 6% (от юрлиц). При самозанятости лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Если превысить — ставка 13%.
Налоговая база — проценты за год минус необлагаемый лимит. Лимит = 1 млн ₽ × ключевая ставка ЦБ на 1-е число года. Например, при ставке 16% лимит = 160 тыс. ₽. С превышения — 13% (для дохода до 5 млн ₽) или 15% (свыше). Депозиты в рублях до 1 млн ₽ обычно не облагаются.
Страховка квартиры, текущий ремонт, мебель, периоды простоя (смена жильцов), комиссия агентам, налоги. В среднем это 1–3% от стоимости квартиры в год. Плюс аварийные траты (сантехника, электрика) — ещё 0,5–1%.
При прочих равных — вклад. Номинальная ставка по депозитам сейчас 14–18% годовых, после налога — 11–14% net. Аренда приносит 4–7% net. Но квартира может расти в цене (инфляция + спрос), хотя это не гарантировано и не является пассивным доходом.
Да. Вклад защищает от инфляции лишь частично: доходность после налога обычно на 1–3 п.п. выше инфляции. Квартира — реальный актив, её цена часто растёт вместе с инфляцией, но арендный доход отстаёт. При высокой инфляции (10%+) депозит с двузначной ставкой даёт положительную реальную доходность.
Физлицо не может вычитать расходы из налога на аренду, если сдаёт как физлицо (облагается вся сумма). При регистрации ИП на УСН «Доходы минус расходы» или как самозанятый — можно учитывать ремонт, коммуналку (если включена), амортизацию. На практике арендодатели-физлица чаще платят 13% с полной суммы.
Нет. ФНС квалифицирует это как притворную сделку. Даже при формальной безвозмездности, если есть фактическое пользование и оплата, налог доначислят со штрафом. Риск блокировки счетов высок.
| Параметр | Аренда квартиры | Банковский вклад |
|---|---|---|
| Средняя номинальная доходность | 5–8% (от стоимости квартиры) | 14–18% годовых |
| Налоговая ставка | 13% НДФЛ (или 6% самозанятый) | 13% с процентов сверх лимита |
| Ежегодные расходы (страховка, ремонт, простой) | 1–3% от стоимости квартиры | 0% |
| Чистая доходность после всех вычетов | 3–6% | 10–14% |
| Критерий | Аренда | Депозит |
|---|---|---|
| Реальная доходность после налогов и расходов | 3–6% | 10–14% |
| Риски | Аварии, неплатежи, суды, падение цен | Отзыв лицензии (до 1,4 млн застраховано), изменение ставок |
| Ликвидность | Низкая: квартира продаётся 2–6 мес. | Высокая: досрочное закрытие с потерей процентов |
| Время на управление | Высокое: 3–6 ч. в месяц (поиск жильцов, контроль) | Минимальное: 15 мин. при открытии |
| Налоговые льготы | Учёт расходов при ИП/самозанятости | Необлагаемый лимит = 1 млн × ключевая ставка |
Если нужен предсказуемый доход на 1–3 года и быстрая ликвидность — вклад. Если готовы к долгому владению (10+ лет) и диверсификации — квартира.
Для вклада: номинал минус налог 13% с превышения лимита. Для аренды: арендный доход минус налог (13% или 4–6%) минус расходы (ремонт, страховка, амортизация).
Вклад даёт номинальный рублёвый доход. Квартира дорожает в среднем на инфляцию ± 2%, но не гарантированно. При аренде капитал «заморожен» в недвижимости.
Если вы самозанятый — аренда выгоднее (4% vs 13% НДФЛ). Если статус — физлицо, налог на аренду 13% съедает преимущества.
ОФЗ и корпоративные облигации дают 13–16% до налога (после налога ~11–14%) и ликвидны. Они могут быть выгоднее аренды при меньших хлопотах.
Нет. ФНС квалифицирует это как притворную сделку. Даже при формальной безвозмездности, если есть фактическое пользование и оплата, налог доначислят со штрафом. Риск блокировки счетов высок.
Это расход на кредит, а не на квартиру. Если вы взяли ипотеку, процентные платежи снижают чистый доход. Часто аренда не покрывает ипотеку — вы работаете «в минус» до погашения.
Текущие ОФЗ дают ~15–17% купонного дохода. После налога 13% — около 13–15% net. Это чуть выше депозитов (11–14% net) и с аналогичной ликвидностью. Но при падении ключевой ставки цена ОФЗ растёт — можно получить капитальный прирост.
Обычно нет. Ставка по ипотеке ~18–22% (2026) выше доходности аренды (5–8%). Вы будете доплачивать из своего кармана. Исключение — случаи с рассрочкой или субсидированной ставкой, но таких практически нет.
Если ставка по депозиту 16%, а инфляция 10%, то реальная доходность до налога — 6%. После налога (13% с превышения лимита) — около 4–5%. Квартира при инфляции дорожает, но арендная плата обычно растёт медленнее инфляции.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
