Кадастровая стоимость — это официальная государственная оценка стоимости вашей недвижимости. На её основе рассчитывается налог на имущество, который платят все собственники квартир и домов. По данным Росреестра, кадастровая стоимость пересчитывается раз в 4 года (в Москве и Санкт-Петербурге раз в 2 года). Важно знать, как работает эта система, чтобы не переплатить налоги.
Кадастровая стоимость — это официальная оценка стоимости квартиры, проведённая государством через Росреестр. Это не рыночная цена (часто выше или ниже), а специальная расчётная оценка.
Кадастровая стоимость определяется на основе анализа сделок и параметров дома:
Расчёт проводит специализированная организация, уполномоченная Росреестром.
График переоценки кадастровой стоимости:
При новой переоценке кадастровая стоимость может как увеличиться, так и уменьшиться — в зависимости от изменения цен на рынке.
Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить:
Обычно оспаривание помогает снизить стоимость на 10–30%.
Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:
Узнать можно бесплатно или за небольшую плату (50–150 рублей).
| Налог / случай | Ставка | База расчёта |
|---|---|---|
| Налог на имущество физлиц (квартира) | 0,1% (вычет — 20 м² на квартиру) | Кадастровая стоимость |
| Налог на имущество физлиц (нежилое, гараж) | 0,5–2% | Кадастр |
| Земельный налог (ИЖС, ЛПХ, дачи) | 0,3% | Кадастр участка |
| Земельный налог (прочие земли) | до 1,5% | Кадастр участка |
| Налог на имущество юрлиц | до 2,2% | Кадастр или среднегодовая балансовая |
| Продажа недвижимости дешевле кадастра | НДФЛ 13/15% | 70% × кадастр (если выше цены сделки) |
Переоценка кадастра — раз в 3–5 лет (в Москве и СПб — раз в 2 года). Оспорить значение можно через комиссию Росреестра или суд (срок — до 5 лет с даты внесения). К 2026 году кадастр стал единым «налоговым ярлыком» недвижимости: завышенная цифра напрямую увеличивает сразу 4 налога. Проверить кадастр на Госуслугах — операция на 2 минуты, экономия при удачном оспаривании — 5–30 тыс ₽ в год.
| name | col_A | col_B | col_C |
|---|---|---|---|
| Кто определяет | Государство (Росреестр) | Рынок (риэлторы, продавцы) | — |
| Как рассчитывается | На основе анализа сделок | На основе спроса и предложения | — |
| Как часто меняется | Раз в 4 года (раз в 2 в Москве) | Постоянно | — |
| На что влияет | На налог на имущество | На цену при покупке-продаже | — |
| Обычно выше/ниже | Часто ниже рыночной на 20–40% | Обычно выше | — |
Зайдите на Росреестр или Госуслуги и введите адрес квартиры. Запишите текущую кадастровую стоимость. Посчитайте налог: она обычно составляет 0,1–2% от кадастровой стоимости в год.
Посмотрите на авито, яндекс.реальтор, циан — какие цены на похожие квартиры в вашем доме? Если кадастровая стоимость значительно выше или ниже рыночной, это повод внимательнее посмотреть.
Если вы уверены, что кадастровая стоимость завышена, соберите: объявления о продаже похожих квартир, справки из риэлторских агентств, скриншоты цен, кадастровый паспорт. Это будут ваши доказательства.
Подайте письменное возражение в организацию, которая проводила оценку (её реквизиты указаны в выписке ЕГРН). Приложите доказательства и объясните, почему стоимость неправильная.
Если кадастровая палата не согласилась или не ответила (в течение 30 дней), подайте иск в арбитражный суд. Представьте независимую оценку квартиры — это усилит вашу позицию.
Если суд согласится, кадастровая стоимость будет пересчитана. На основе новой стоимости пересчитается и налог на следующий год. Это поможет сэкономить на налогах в будущем.
«Кадастровая стоимость — это инструмент, который многие собственники игнорируют, а потом удивляются при оплате налогов. Я встречал людей, которые платили завышенные налоги годами, потому что не знали, что можно оспорить кадастровую оценку. Это неправильно. Нужно знать свои права и не переплачивать государству.»
— автор клуба, @tradernocry · 1,5+ года практикиНет, на цену при продаже влияет только рыночная стоимость. Кадастровая стоимость используется только для расчёта налогов и компенсаций при выселении. Вы можете продать квартиру дороже или дешевле кадастровой стоимости — это никак не связано.
Потому что кадастровая стоимость — это консервативная оценка, основанная на среднестатистических сделках. Она не учитывает индивидуальные преимущества квартиры (вид из окна, ремонт, дизайн). Рыночная стоимость выше, потому что покупатели готовы платить за эти преимущества.
Нет, ремонт не влияет на кадастровую стоимость. Кадастровая переоценка проводится раз в 4 года и основывается на рыночных ценах в целом, а не на индивидуальных улучшениях квартиры. Ремонт повысит рыночную стоимость, но не кадастровую.
Налог на имущество рассчитывается как процент от кадастровой стоимости. Ставка зависит от цены: обычно 0,1% на квартиры до 300 млн, 0,3% на квартиры от 300 млн до 500 млн, 2% на квартиры свыше 500 млн. Точная ставка указана в налоговом уведомлении ФНС.
Кадастровая стоимость остаётся той же — это официальная государственная оценка и не зависит от способа приобретения (покупка, наследование, дарение). Вы начнёте платить налог на основе существующей кадастровой стоимости.
Региональное правительство объявляет о переоценке заранее (обычно за несколько месяцев). Объявление публикуют в местных СМИ и на сайте администрации. Финальные результаты переоценки публикуются в выписках ЕГРН и в уведомлениях от ФНС на следующий год.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входапрошёл множество платных и бесплатных клубов до этого
Что изменилосьнашёл, по его словам, лучшее в телеге комьюнити по инвестициям, где люди движутся к целям вместе
«Был подписчиком множества платных и бесплатных клубов. Здесь удалось собрать лучшее в телеге комьюнити по инвестициям — и не только.»история в Telegram →
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
