Ставка капитализации (Cap Rate) — годовой процент дохода от объекта, делённый на его цену. Это базовый фильтр для отбора: вы сравниваете метрику с доходностью альтернатив (ОФЗ, депозиты). Метод не учитывает рост стоимости и налоги — их надо считать отдельно.
Возьмите годовую арендную плату (пример: 1,2 млн ₽), вычтите: коммунальные (0 ₽, если включены в платёж), налог на имущество (0,1–0,3% кадастровой), управление (5–10%), резерв на ремонт (1–2% от цены), налог на доход (13% НДФЛ). Результат — NOI. Пример: 1,2 млн — 150 тыс (расходы) — 136,5 тыс (налог 13% от 1,05 млн) = 913,5 тыс ₽.
Для жилой аренды в Москве — 4–6%, в регионах 7–10%. Коммерческая недвижимость даёт 8–12% в зависимости от риска. Сравните с двузначной ключевой ставкой (~16–18%) и доходностью ОФЗ: кап-рейт ниже, но актив может расти в цене. Не гонитесь за высокими цифрами — часто это признак проблемного объекта.
Обратная зависимость: Cap Rate 5% означает окупаемость 20 лет (100/5). Без учёта роста стоимости и налогов. Это грубая прикидка: реальный срок окупаемости может быть короче за счёт удорожания или длиннее из-за простоев.
GRM = цена / годовая арендная плата (без вычета расходов). Проще, но игнорирует налоги, ремонт, управление. Cap rate точнее, так как оперирует чистым доходом. Для быстрой фильтрации используйте GRM, для глубокой оценки — Cap Rate.
Включите НДФЛ 13% в операционные расходы. Если вы самозанятый — ставка 4% (аренда физлицам) или 6% (юрлицам). Налог на имущество (0,1–0,3% кадастровой) тоже обязателен. Итоговый Cap Rate после налогов будет ниже «грязного» на 1–3 процентных пункта.
Нет. Cap Rate — метрика самого объекта, не зависящая от структуры финансирования. Для оценки с кредитом используйте cash-on-cash return (чистый доход / собственный капитал). Cap Rate помогает сравнивать объекты — с ипотекой или без, это независимый эталон.
Да, если операционные расходы превышают арендный доход. Это означает, что объект генерирует убыток до учёта роста стоимости.
| Показатель | Значение (год) | Комментарий |
|---|---|---|
| Арендный доход | 1 200 000 ₽ | 100 000 ₽/мес, средняя квартира |
| Операционные расходы | 300 000 ₽ | Коммуналка, налог, управление, резерв |
| Чистый операционный доход (NOI) | 900 000 ₽ | До вычета НДФЛ (13% — ещё 117 000 ₽) |
| Cap Rate (без учёта налогов) | 6% | 900 000 / 15 000 000. С налогом — ~5,2% |
| Инструмент | Доходность (ориентир, год) | Риск |
|---|---|---|
| Жилая аренда, Москва | 4–6% | Средний (вакансии, налоги, амортизация) |
| ОФЗ (долгосрочные) | 15–16% | Низкий (кредитный риск государства) |
| Банковские депозиты | 16–18% | Низкий (до 1,4 млн ₽ застраховано) |
| Коммерческая недвижимость | 8–12% | Высокий (сложные арендаторы, высокие расходы) |
| Краткосрочная аренда (посуточно) | 10–15% | Высокий (сезонность, регуляторные риски) |
Найдите аналоги по площади, состоянию, локации на Циан и Авито. Средняя ставка аренды в месяц — база для расчёта. Учитывайте сезонность: в Москве летом спрос ниже.
Включите налог на имущество (0,1–0,3% кадастровой), коммунальные (часто заложены в аренду, но уточните), управление (5–10%), страховку и резерв на ремонт (1–2% от цены объекта).
NOI = арендный доход минус все расходы. Затем вычтите НДФЛ 13% (или 4% при самозанятости). Только после этого получаете чистый доход инвестора.
Получите cap rate. Сравните с текущей доходностью ОФЗ (15–16%) и депозитов (16–18%). Если cap rate значительно ниже — вложения в недвижимость оправданы только ожиданием роста цены.
Проверьте юридическую чистоту, кадастровую стоимость (можно оспорить), перспективы района. Высокий cap rate (>10%) часто указывает на проблемный объект — уточните причину.
Да, если операционные расходы превышают арендный доход. Это означает, что объект генерирует убыток до учёта роста стоимости.
Никак. Cap Rate — метрика текущей доходности, как дивидендная доходность акций. Для полной доходности (ROI) добавьте темпы удорожания, но это прогноз, а не факт.
Высокий (10%+) сигнализирует о рисках: проблемный район, плохое состояние, низкая ликвидность. Низкий (3–4%) — стабильный, но доходность ниже депозитов. Оптимальный для инвестора — компромисс между доходностью и риском.
Да, любой доход от сдачи в аренду (включая посуточную) облагается НДФЛ 13% или налогом по самозанятости (4–6%). Штрафы за неуплату — до 40% от суммы налога.
Да, это стандарт. Но учитывайте тип арендатора, срок договора, индексацию ставки. Для коммерческой недвижимости cap rate часто рассчитывают на основе NOI с поправкой на риск дефолта арендатора.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
