Биржевые фонды недвижимости (риэлти) — это паи ЗПИФ, которые торгуются на Мосбирже как обычные акции. Вы покупаете долю в пуле объектов, а не физический объект. Налог на прибыль в таких фондах платится дважды — сначала на уровне фонда, потом с дивидендов инвестора.
Это паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который владеет недвижимостью. Фонд эмитирует паи, торгуемые на бирже. В отличие от классических ETF, ЗПИФ не обязан выкупать паи по первому требованию — ликвидность обеспечивается вторичным рынком.
Фонд платит налог на прибыль со своего дохода (аренда, переоценка) по ставке 15% (ЗПИФ — юрлицо). Этот налог снижает величину дивидендов для инвестора. Инвестор затем платит НДФЛ 13–15% уже с полученных дивидендов.
Исторически у фондов на арендную недвижимость — 4–8% годовых до всех налогов. Доходность зависит от вакантности, инфляции и роста стоимости объектов. Никакой гарантии нет — дивиденды могут снизиться.
Спреды (разница между покупкой и продажей) могут быть широкими — до 3–5% в неликвидные дни. В кризис продать быстро по справедливой цене трудно. Объёмы торгов 1–10 млн ₽ в день против миллиардов у Сбербанка.
Смотрите на состав недвижимости (коммерческая или жилая), возраст объектов, долю пустующих помещений, срок работы УК и годовой отчёт. Избегайте фондов с комиссией управляющего выше 2% и с одним-двумя объектами.
Консервативным инвесторам, которые хотят диверсификации в недвижимость без покупки квартиры, и готовы держать позицию 3–5 лет даже при просадке. Не подходят тем, кому деньги могут понадобиться в течение полугода.
Да, если вы владели паями менее 3 лет — налог 13–15% с разницы между ценой продажи и покупки. Льгота на долгосрочное владение (3 года) применяется, но проверьте, есть ли она у конкретного фонда.
| Фонд (тикер) | Комиссия УК (годовых) | Средний спред (%) |
|---|---|---|
| GPIF (Газпромбанк — Арендный бизнес) | 1,8% | 0,5–1,2% |
| RENT (Рентный фонд) | 2,1% | 0,8–2,5% |
| HOME (Жилая недвижимость) | 1,5% | 0,3–1,0% |
| OFFICE (Офисная недвижимость) | 2,3% | 1,0–3,5% |
| Критерий | ETF (ЗПИФ) | Прямая покупка |
|---|---|---|
| Порог входа | от 5 000 ₽ за пай | от 3 000 000 ₽ |
| Ликвидность | средняя (продажа за 1–5 дней) | низкая (продажа 2–6 месяцев) |
| Диверсификация | 5–20 объектов | 1 объект |
| Налог с аренды | 15% (фонд) + 13–15% НДФЛ | 13% НДФЛ (самозанятый/ИП) |
| Управление | профессиональная УК | самостоятельно или 7–15% агентству |
Откройте брокерский счёт у лицензированного брокера (Т-Инвестиции, Сбербанк Инвестиции, Финам). Убедитесь, что в тарифе нет скрытых комиссий за операции с паями.
На сайте Мосбиржи (раздел «Паевые фонды») найдите биржевые ЗПИФ недвижимости. Сравните тикеры, комиссии, состав активов и дивидендную историю за 3 года.
Проверьте средний объём торгов за последний месяц — не менее 1 млн ₽ в день. Посмотрите текущий спред: заявку на покупку лучше ставить в середину спреда, а не по рынку.
В торговом терминале найдите тикер, поставьте лимитную заявку по цене, не превышающей цену предложения (ask) на 0,5–1%. После исполнения паи зачисляются на ваш счёт депо.
Дивиденды поступают на брокерский счёт дважды в год (реквизиты УК). Читайте ежеквартальные отчёты — там видны пустующие площади, переоценка и долговая нагрузка.
Да, если вы владели паями менее 3 лет — налог 13–15% с разницы между ценой продажи и покупки. Льгота на долгосрочное владение (3 года) применяется, но проверьте, есть ли она у конкретного фонда.
В России классические ETF на недвижимость запрещены — разрешены только ЗПИФ. Разница: ЗПИФ не обязан выкупать паи у инвестора (закрытый фонд), а значит, его паи торгуются со скидкой к стоимости чистых активов (NAV).
Сам фонд не банкротится — активы хранятся в спецдепозитарии. Риск — банкротство управляющей компании: тогда фонд ликвидируется, а объекты продают с молотка (вы получите деньги минус комиссия УК и налог).
Да, если купить паи фонда недвижимости на ИИС типа «А» (вычет на взнос). Тип «Б» (налог с прибыли) тоже работает — но учтите, что с дивидендов налог удержат всё равно.
Зависит от переоценки объектов управляющим. В 2020–2024 рост NAV был 2–6% в год, но может быть и снижение. Ориентироваться на рост цен аренды и дефицит качественной недвижимости — не обещание прибыли.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
