Номинальная цена продажи часто выше покупной — это основа для НДФЛ. Реальная покупательная способность денег может снизиться, но ФНС это не учитывает. Разберём два типовых кейса: жилая недвижимость и голубые фишки на Мосбирже.
Вы купили квартиру за 5 млн ₽. Через 5 лет инфляция 40% — аналогичная стоит уже 7 млн. Продали за 7 млн — номинальная прибыль 2 млн. ФНС считает налог (13% = 260 тыс ₽) с этой разницы. Реально вы лишь сохранили покупательную способность. Налог — прямая потеря капитала.
Купили 100 акций Сбера по 200 ₽ (20 000 ₽). Через 3 года инфляция 25%, бумаги стоят 250 ₽ (25 000 ₽). Продали — номинальная прибыль 5 000 ₽, НДФЛ 650 ₽. Но реальная цена этих акций (с учётом инфляции) — 200 ₽ × 1,25 = 250 ₽, то есть прироста нет. Налогом обложили «воздух».
Купон по ОФЗ или корпоративным облигациям облагается НДФЛ 13% с полной суммы. Если инфляция — 16–18%, а купон — 15%, то после налога (13% от 15% = 1,95%) реальная доходность становится отрицательной: 15% — 1,95% — 18% (инфляция) = –4,95% годовых.
Нет. Налоговый кодекс РФ не предусматривает корректировку цены покупки на индекс потребительских цен или любой другой дефлятор. База считается строго как разница между номинальной ценой продажи и номинальными расходами на приобретение.
Для ценных бумаг — да, через сальдирование: убыток по одним бумагам уменьшает прибыль по другим в том же году. Для недвижимости — сложнее: убыток от продажи одного объекта не сальдируется с прибылью от другого, если они не в одном календарном году и не по одному договору.
Частично. Вычет — 1 млн ₽ в год. Если номинальная прибыль меньше 1 млн, налог обнуляется. Но при высокой инфляции (например, рост цены на 2–3 млн за 5 лет) вычет покрывает лишь малую часть базы. Остальное облагается по 13%.
Да, если номинальная цена продажи выше цены покупки, и срок владения менее 3–5 лет. Инфляция не учитывается — заплатите 13% с разницы.
| Показатель | Недвижимость (₽) | Акции Сбера (₽) |
|---|---|---|
| Цена покупки | 5 000 000 | 500 000 |
| Цена продажи | 6 500 000 | 650 000 |
| Номинальная прибыль | 1 500 000 | 150 000 |
| НДФЛ 13% | 195 000 | 19 500 |
| Критерий | Недвижимость | Ценные бумаги |
|---|---|---|
| Минимальный срок владения для льготы | 3–5 лет (освобождение от отчёта) | 3 года (ЛДВ, не для всех бумаг с 2024) |
| Налоговая база | Цена продажи минус расходы (кадастр не ниже 70%) | Цена продажи минус цена покупки и издержки |
| Возможность сальдировать убыток | Только внутри одного года по одному объекту | Между разными бумагами и инструментами |
| Влияние инфляции на базу | Максимальное (долгий срок, крупные суммы) | Среднее (короткий срок, высокая ликвидность) |
| Инвестиционный вычет | Не применяется к продаже | ИИС-3: вычет на взнос до 400 тыс ₽/год |
Продайте просадные бумаги, чтобы уменьшить прибыль от продажи других активов в том же году. Для недвижимости такой манёвр ограничен — убыток от одной квартиры не сальдируется с прибылью от другой.
Собирайте чеки на ремонт, услуги риелтора, биржевые комиссии, депозитарные сборы. Любой документ, подтверждающий затраты, уменьшает базу по НДФЛ.
Вычет на взнос (до 400 тыс ₽/год) частично компенсирует налог с номинального дохода. Вычет на доход (до 30 млн ₽) освобождает от НДФЛ при длительном удержании.
1 млн ₽ в год — если расходы меньше этой суммы, налог обнуляется. Но при высокой инфляции (рост на 2–3 млн) вычет не спасает.
Сравните номинальный рост цены с инфляцией за период владения. Если рост меньше ИПЦ, лучше не продавать или фиксировать убыток и не платить налог.
Да, если номинальная цена продажи выше цены покупки, и срок владения менее 3–5 лет. Инфляция не учитывается — заплатите 13% с разницы.
Дивиденды и купонный доход облагаются полностью, без корректировки на обесценивание денег. Реальная доходность после налога и инфляции часто отрицательная.
Да, это освобождение от налога и подачи декларации. Но если срок меньше — инфляция может сделать сделку убыточной после уплаты налога.
Вы уменьшаете прибыль от продажи одних бумаг на убыток от продажи других в том же календарном году. Это снижает базу НДФЛ, но не отменяет налог полностью.
Кадастр обычно растёт с задержкой, но если продажа ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастра. Это может увеличить базу даже при номинальном убытке.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
