Сравниваем четыре популярных направления по стоимости квадратного метра, налоговой нагрузке и условиям въезда для граждан РФ. Данные на 2026 год учитывают инфляцию и изменения в законодательстве. Ориентируйтесь на факты, а не на обещания доходности.
Грузия и Турция. В Тбилиси цена за м² в хорошем районе — от 60 000 ₽, в Анталье — от 80 000 ₽. ОАЭ и Испания дороже: Дубай — от 400 000 ₽ за м², побережье Испании — от 250 000 ₽. Но дешевизна не гарантирует ликвидность: учитывайте спрос и комиссии при перепродаже.
В ОАЭ налог на недвижимость отсутствует (есть единоразовый сбор при покупке 2–4%). В Турции годовой налог — 0,2% от кадастровой стоимости. В Грузии — 0,1%. В Испании — от 0,5% до 1,1% (IBI) плюс налог на доход от аренды. Налог на прирост капитала при продаже везде разный.
Турция: ВНЖ при покупке от $75 000, но в 2025–2026 условиях ужесточились — требуют реального проживания. ОАЭ: «Золотая виза» на 10 лет при покупке от 2 млн дирхам (~50 млн ₽). Грузия: ВНЖ для инвесторов от $100 000 (внесение в уставный капитал) или от $300 000 в недвижимость — на 5 лет. Испания: «Золотая виза» при покупке от €500 000 (~50 млн ₽) — пока действует, но в 2026 обсуждается отмена.
Риск девальвации лиры: цены в лирах растут, но в валюте после пересчёта могут падать. Завышенные цены для иностранцев в популярных районах. Проблемы с разрешением на строительство в новостройках. Возможные изменения в правилах выдачи ВНЖ. Перед покупкой нужна независимая юридическая проверка титула.
Да, но только для юридических лиц или при систематической сдаче через платформы. Физические лица-нерезиденты декларировать доход не обязаны, если не открыли бизнес. Однако банки ОАЭ могут запрашивать документы о происхождении средств. Налоговая РФ требует декларировать доход от аренды за рубежом (НДФЛ 13%).
Формально можно по внутреннему паспорту РФ, так как Грузия признаёт его для граждан (кроме Абхазии). Но на практике нотариусы и реестр требуют загранпаспорт для идентификации. Лучше иметь загранпаспорт с переводом на грузинский. Банковский счёт для оплаты откроют по загранпаспорту.
Технически да, через доверенность на риелтора или юриста. Практически рискованно: вы не оцените состояние объекта, не сможете проверить документы лично. Лучше хотя бы раз приехать.
| Страна | Средняя цена за м² (₽) | Основной налог на недвижимость в год |
|---|---|---|
| Турция (Анталья, Стамбул) | 80 000 – 150 000 | 0,2% от кадастровой стоимости |
| ОАЭ (Дубай) | 400 000 – 700 000 | 0% (единоразовый сбор 2–4% при покупке) |
| Грузия (Тбилиси, Батуми) | 60 000 – 120 000 | 0,1% от балансовой стоимости |
| Испания (Барселона, Марбелья) | 250 000 – 500 000 | 0,5–1,1% (IBI) + налог на доход |
| Критерий | Турция | Испания |
|---|---|---|
| Минимальный бюджет | от 5 млн ₽ | от 15 млн ₽ |
| Налог при покупке | 4% (купчая + регистрация) | 6–10% (ITP/IVA + гербовый сбор) |
| Налог на доход от аренды (нерезидент) | 15% (при наличии ИНН) или 30% (удержание у источника) | 24% на доходы от недвижимости (удержание) |
| ВНЖ при покупке | есть (от $75 000, условия меняются) | есть (Золотая виза от €500 000, под вопросом) |
| Визовый режим для граждан РФ | электронная виза (60 дней) или загранпаспорт | требуется шенгенская виза, сложно получить |
Задача: сколько вы готовы вложить без заёмных средств (двузначная ставка ~16–18% делает ипотеку в РФ дорогой). Решите, что важнее: доход от аренды, прирост капитала или получение ВНЖ. Не ориентируйтесь на обещанную доходность — считайте расходы (налоги, комиссии, управление).
Сопоставьте цены, налоги, визы, политическую стабильность. Используйте таблицу выше. Для первого шага чаще выбирают Турцию или Грузию — низкий порог входа, но проверяйте актуальные изменения в визовом и налоговом законодательстве.
Купоны ОФЗ и другие доходы в РФ облагаются НДФЛ 13% (новые правила с 2025). С доходов от зарубежной аренды тоже нужно платить 13% в ФНС. Откройте счёт в российском банке для операций с валютой — учтите, что переводы за рубеж могут быть ограничены.
Не покупайте «вслепую» — запросите выписку из реестра, проверьте долги по коммуналке и налогам. В Турции и Испании обязательна проверка титула юристом. В ОАЭ и Грузии — нотариальный контроль.
Подпишите предварительный договор с задатком, затем основной. Регистрация в местном кадастре — от 1 дня (ОАЭ) до 3 недель (Турция). Получите выписку о праве собственности и, если нужно, подайте на ВНЖ. Храните все документы для налоговой декларации в РФ.
Технически да, через доверенность на риелтора или юриста. Практически рискованно: вы не оцените состояние объекта, не сможете проверить документы лично. Лучше хотя бы раз приехать.
Удерживается 3% от суммы сделки в счёт налога на прирост капитала (потенциальный налог рассчитывается отдельно, от 19% до 28%). Фактический налог платится по итогам года. Рекомендуется нанять налогового агента.
Да, если сумма сделки превышает 600 000 ₽ или объект приносит доход. Штраф за недекларирование — до 20% от стоимости. Отчётность — форма 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Это долгосрочная виза на 10 лет для инвесторов, предпринимателей, талантов. Для недвижимости требуется вложение от 2 млн дирхам (~50 млн ₽). Виза даёт право проживания, работы, открытия банковского счёта.
Нет, налог на наследство в Грузии отсутствует как для резидентов, так и для нерезидентов. Однако при получении дохода от продажи унаследованной недвижимости налог на прирост капитала применяется.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
