От срока владения зависит, заплатите вы налог или нет. Для инвестиционных объектов и нерезидентов общие правила не работают — там свои лимиты. Разбираем три сценария: единственное жильё, купленная «инвестишка» и квартиры за рубежом.
Три полных календарных года для единственного жилья (включая доли) и пять лет — для всех остальных случаев. Отсчёт идёт с даты регистрации права в Росреестре. Для новостроек — с даты акта приёма-передачи, даже если право зарегистрировано позже.
Только если это единственное жильё и вы владеете им более 3 лет. Либо если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована или передана по договору ренты. Для инвестиционных квартир — нет, придётся ждать 5 лет или платить НДФЛ 13%.
Срок владения для новостроек считается с даты подписания акта приёма-передачи, а не с момента регистрации права в ЕГРН. Это важно: если акт подписали в 2020, а право зарегистрировали в 2022, то 3-летний срок для единственного жилья истечёт в 2023, а не в 2025. Для инвестиционной новостройки — 5 лет с даты акта.
Нет. Нерезиденты (те, кто находится в РФ менее 183 дней в году) освобождаются от НДФЛ только после 5 лет владения, независимо от того, единственное это жильё или нет. При продаже раньше — ставка 30% с полной суммы, вычет в 1 млн ₽ не применяется.
Для доли в праве общей собственности срок владения считается с даты регистрации права на долю. Если доля выделена из целой квартиры, срок может «обнулиться» — осторожно: ФНС смотрит на дату регистрации именно доли. Для единственной доли в единственном жилье — 3 года; для инвестиционной доли — 5 лет.
Налоговая проверяет дату регистрации права по выписке из ЕГРН. Для новостроек дополнительно прикладывайте копию акта приёма-передачи. Если срок посчитали неверно — подавайте возражения на требование об уплате налога, приложив документы. Сроки владения обжалуются в УФНС или суде.
Да, если это единственное жильё и вы владеете им ровно 3 календарных года. Продажа на день раньше — налог.
| Тип объекта | Срок для резидента | Срок для нерезидента |
|---|---|---|
| Единственное жильё (включая доли) | 3 года | 5 лет (льгота не работает) |
| Квартира в новостройке (инвестиционная) | 5 лет | 5 лет |
| Жильё, полученное по наследству | 3 года | 5 лет (если наследодатель — резидент) |
| Коммерческая недвижимость (апартаменты) | 5 лет | 5 лет |
| Критерий | 3 года | 5 лет |
|---|---|---|
| Когда применяется | Единственное жильё, наследство, дарение от близких | Все остальные случаи (инвестиционные квартиры, нерезиденты) |
| Риск при продаже раньше срока | НДФЛ 13% с дохода минус вычет 1 млн ₽ | НДФЛ 13% (резидент) или 30% (нерезидент), вычет не положен |
| Инвестиционная квартира | Не применимо | Только если владение 5+ лет — налога нет |
| Нерезидент | Не применимо (ставка 30%) | 5 лет — единственный вариант без налога |
| Вычет при досрочной продаже | Можно применить 1 млн ₽ или фактические расходы | То же, но для нерезидента — 30% без вычета |
Закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра или через Госуслуги. Для новостроек — возьмите акт приёма-передачи у застройщика.
Единственное это жильё или инвестиционное. Если в собственности несколько объектов, автоматически применяется 5 лет, даже если среди них есть «единственное» по прописке.
Если планируете продажу и находитесь за рубежом более 183 дней в году, считайте срок 5 лет. Для нерезидентов льгота по 3 года отменена.
Прибавьте к дате регистрации 3 или 5 полных лет. Продажа до этой даты — налог, после — налог 0 ₽. День в день не считается: нужно владеть ровно 3 или 5 лет, месяц в месяц.
Если квартира получена по наследству, дарению от родственника или приватизирована, срок 3 года действует даже для инвестиционной недвижимости — но только для резидентов. Убедитесь, что попадаете под одно из исключений.
Да, если это единственное жильё и вы владеете им ровно 3 календарных года. Продажа на день раньше — налог.
Дата регистрации права — день, когда Росреестр зарегистрировал ипотеку. Срок владения не зависит от погашения кредита.
Налог с продажи считается отдельно. Если продали раньше 3/5 лет — платите НДФЛ. Вычет на покупку новой квартиры до 2 млн ₽ можно применить к этому же доходу, но только если вы не использовали его ранее.
Дата открытия наследства (смерть наследодателя) — это начало срока. Три года для резидента, пять для нерезидента. Фактическая регистрация права не меняет дату.
Для апартаментов, машино-мест, нежилых помещений — только 5 лет, льгота по 3 года не применяется. Исключений нет.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
