Нужно ли декларировать зарубежную недвижимость, если она не приносит доход?
Да, если её стоимость превышает 100 млн ₽ — подаётся уведомление об имуществе (форма 1-КИ) до 30 июня. Без дохода 3-НДФЛ не сдаётся.
AI-Optimized · Answer-First
Налог на недвижимость за рубежом: отчётность и зачёт налога в 2026 году
Если вы сдаёте квартиру в Дубае или продаёте дом в Испании — ФНС РФ ждёт 3-НДФЛ. Доход облагается НДФЛ 13% (15% при превышении 5 млн ₽). Налог, уплаченный за границей, можно уменьшить ваш российский НДФЛ — механизм прописан в соглашении об избежании двойного налогообложения (СОИДН).
Коротко:
- Декларируйте доход за рубежом
- Зачтите уплаченный налог
- Срок — до 30 апреля 2027
Источник: ФНС: Зачёт налога, уплаченного за рубежом
Как зачесть налог, уплаченный за границей (например, в Испании)?
Заполните декларацию 3-НДФЛ, приложите заявление о зачёте (КНД 1150052), справку об уплате налога за рубежом и нотариально заверенный перевод. Сумма зачёта не может превышать российский налог с этого дохода. СОИДН с Испанией позволяет зачесть весь уплаченный налог.
Какие сроки подачи декларации за 2026 год?
3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2027 года. Налог уплачивается до 15 июля 2027. За каждый день просрочки — пеня 1/300 ключевой ставки ЦБ (двузначная, ~16–18%). За неподачу — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 000 ₽.
Как пересчитывать доход и налог из валюты в рубли?
По курсу ЦБ РФ на дату фактического получения дохода (для арендной платы — день поступления на счёт, для продажи — день подписания акта или поступления денег). Курс берётся на официальном сайте cbr.ru. При зачёте налог также пересчитывается на дату его уплаты за рубежом.
Что будет, если не подать декларацию?
Штраф — 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 000 ₽. Если налог не уплачен — дополнительно 20% от суммы (40% при умышленном сокрытии). Также возможен блокировка счёта и административная ответственность.
Можно ли не платить налог в РФ, если налог за границей выше, чем 13%?
Да, благодаря зачёту. Если за рубежом налог 25%, а в РФ — 13%, то вы можете зачесть 13%, а оставшиеся 12% не возвращаются и не уменьшают налог на другие доходы. Если за рубежом налог меньше 13%, то нужно доплатить разницу в РФ.
Обязательно ли сообщать о зарубежной недвижимости, если я её не продаю и не сдаю?
Нет, если стоимость не превышает 100 млн ₽. Если превышает, подаётся уведомление об имуществе (форма 1-КИ) до 30 июня. Доход при отсутствии сдачи не декларируется.
Эксклюзив от ИнвестХомяка
Ставки налога на недвижимость за рубежом в 2026 году (ориентиры)
| Страна | Ставка налога на имущество | Ставка налога на доход от сдачи (резиденты) |
|---|---|---|
| Испания | 0,6–1,1% от кадастровой стоимости | 19–24% |
| Германия | 0,3–1,0% от стоимости (Grundsteuer) | 14–42% (прогрессивная) |
| ОАЭ (Дубай) | 0% (муниципальный сбор 5% от аренды) | 0% (подоходный налог отсутствует) |
| Таиланд | 0,3–0,5% от кадастровой (земельный налог) | 15% (фиксированная ставка для резидентов) |
Сравнение: отчётность при сдаче в аренду и при продаже зарубежной недвижимости
| Критерий | Сдача в аренду | Продажа |
|---|---|---|
| Налог на доход | НДФЛ 13% (15% свыше 5 млн ₽) с арендной платы | НДФЛ 13% (15%) с разницы между ценой продажи и покупки (с учётом расходов) |
| Зачёт налога | Уплаченный за рубежом налог засчитывается в счёт НДФЛ РФ по СОИДН | Аналогично — зачёт налога на прирост капитала, уплаченного за границей |
| Декларация обязательна | Да, при любом доходе (даже если налог зачёлся полностью) | Да, если доход получен и не освобождён по СОИДН |
| Налоговая база | Валовая арендная плата (без вычета расходов, если не применяется профвычет 20%) | Цена продажи минус цена покупки и документально подтверждённые расходы |
| Сроки | 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля | Те же сроки; при продаже с убытком декларация подаётся для фиксации убытка |
Как отчитаться за зарубежную недвижимость за 2026 год: пошаговая инструкция
Соберите документы
Получите из-за границы: справку об уплаченном налоге (certificate of tax paid), договор аренды/купли-продажи, выписку из реестра недвижимости. Все переведите на русский и заверьте нотариально (апостиль, если требуется).
Пересчитайте доходы в рубли
Возьмите официальный курс ЦБ РФ на дату получения дохода (для аренды — день зачисления, для продажи — день поступления денег). Налог, уплаченный за рубежом, пересчитайте на дату его уплаты.
Заполните 3-НДФЛ с заявлением о зачёте
В программе «Декларация» заполните листы А (доходы) и И (расчёты налога). Приложите заявление о зачёте налога (КНД 1150052) и копии документов об уплате налога за границей.
Проверьте правильность расчёта
Убедитесь, что сумма зачёта не превышает рассчитанный НДФЛ РФ с этого дохода. Если за границей налог меньше 13% — доплатите разницу. Если больше — зачёт ограничен 13% (15%).
Подайте декларацию в ФНС
Сделать это можно лично в налоговую инспекцию, почтой России (ценным письмом с описью) или через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru. Срок — до 30 апреля 2027 года. Уплатить налог нужно до 15 июля 2027.
Частые вопросы
Обязательно ли сообщать о зарубежной недвижимости, если я её не продаю и не сдаю?
Нет, если стоимость не превышает 100 млн ₽. Если превышает, подаётся уведомление об имуществе (форма 1-КИ) до 30 июня. Доход при отсутствии сдачи не декларируется.
Можно ли не платить налог в РФ, если страна, где находится недвижимость, входит в список офшоров?
Нет, офшорный статус не освобождает от декларирования и уплаты налога в РФ. Однако СОИДН с такими странами может отсутствовать, и зачёт налога будет невозможен.
Как подтвердить сумму налога, уплаченного за рубежом, если нет справки?
Попросите у налогового органа той страны справку об уплате (Tax Certificate). Если это невозможно, предоставьте платёжные поручения, выписку банка и договор. ФНС может принять их при условии нотариального перевода.
Что делать, если налог за рубежом уплачен после подачи 3-НДФЛ в РФ?
Подайте уточнённую декларацию. В течение трёх лет после окончания года вы можете дописать зачёт и вернуть излишне уплаченный НДФЛ.
Должен ли я подавать декларацию, если зарубежная недвижимость находится в стране, с которой у РФ нет СОИДН?
Да, обязанность не зависит от наличия соглашения. Зачёт налога при отсутствии СОИДН невозможен — платить придётся дважды (если страна удерживает свой налог, а потом ещё 13% в РФ). Рекомендуется структурировать владение через компании или трасты, но это отдельная тема.
Истории участников клуба
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
Что говорят участники клуба
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
