Продажа квартиры раньше минимального срока владения (3 или 5 лет) облагается НДФЛ. Налог платят с разницы между выручкой и расходами. Если продали дешевле кадастра, расчёт идёт от 70% кадастровой стоимости — это ограничивает занижение цены.
По общему правилу — 5 лет. Для единственного жилья (если вы владели им и не приобретали другое в течение 90 дней) — 3 года. Срок считают с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника или приватизирована — 3 года.
Налоговая база = цена продажи минус документально подтверждённые расходы на покупку. Если расходов нет или они меньше 1 млн ₽, можно применить имущественный вычет — 1 млн ₽ в год. Ставка НДФЛ — 13% от базы. Если годовой доход от всех источников превысит 5 млн ₽, то с суммы превышения — 15%.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считают с 70% кадастра. Пример: кадастр — 5 млн, продали за 3 млн. База — 3,5 млн (70% × 5 млн), а не 3 млн. Это правило работает, только если кадастр определен на начало года.
Можно, но только если убыток документально подтверждён (договор покупки, платежи). Например, купили за 5 млн, продали за 4,5 млн — база отрицательная, налог 0. Декларацию подать всё равно придётся, иначе ФНС начислит налог с полной цены продажи.
Любые документально подтверждённые траты, связанные с покупкой квартиры: стоимость по договору купли-продажи, комиссии агентству, проценты по ипотеке (если квартира куплена в кредит), затраты на отделку (для новостройки). Расходы на ремонт после покупки не считаются.
До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся декларация 3-НДФЛ (через ЛК физлица на nalog.gov.ru). Сумму налога нужно уплатить до 15 июля. За опоздание — штраф 5% от суммы за каждый месяц (не более 30%) и пени.
Да, если срок владения меньше минимального. Расчёт — разница минус расходы. Если продали по той же цене — налог 0, но декларация обязательна.
| Ситуация | Налоговая база | Ставка НДФЛ |
|---|---|---|
| Продажа после 5 лет (или 3 лет для единственного) | 0 | 0% |
| Продажа до срока с подтверждёнными расходами | Цена продажи минус расходы | 13% (15% при доходе >5 млн) |
| Продажа ниже 70% кадастра | 70% кадастровой стоимости | 13% (15% при доходе >5 млн) |
| Продажа с применением вычета 1 млн ₽ | Цена продажи минус 1 млн ₽ (или факт. расходы, если больше) | 13% (15% при доходе >5 млн) |
| Критерий | Расходный вычет | Имущественный вычет (1 млн ₽) |
|---|---|---|
| Максимальная сумма уменьшения | Фактические расходы (без ограничения) | 1 млн ₽ |
| Когда выгоднее | Если расходы > (цена продажи − 1 млн ₽) | Если расходы < 1 млн ₽ или нет документов |
| Необходимость документов | Обязательно: договоры, чеки, платёжки | Только декларация, документы не нужны |
| Ограничения | Расходы должны быть на ту же квартиру | Применяется раз в год ко всем продажам |
| Риск спора с ФНС | Низкий, если всё подтверждено | Минимальный |
Откройте справку из ЕГРН или выписку из Росреестра. Если с даты регистрации прошло меньше 3 или 5 лет — вы обязаны платить налог. Для единственного жилья — 3 года.
Найдите договор купли-продажи, расписки, банковские переводы, акт приёма-передачи. Если квартира куплена в новостройке — договор долевого участия и платёжки. Всё это пригодится для вычета расходов.
Запросите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра или nalog.gov.ru. Используйте кадастр на 1 января года продажи. Сравните с фактической ценой — если она ниже 70%, база будет 70% кадастра.
Вычтите из цены продажи расходы (или примените вычет 1 млн ₽). Если разница положительная — умножьте на 13%. Если ваш годовой доход больше 5 млн ₽, часть сверх 5 млн облагается 15%.
Заполните 3-НДФЛ (в ЛК ФЛ или через приложение «Налоги ФЛ»). До 30 апреля следующего года отправьте её. До 15 июля переведите налог по реквизитам из декларации. Сохраните квитанцию.
Да, если срок владения меньше минимального. Расчёт — разница минус расходы. Если продали по той же цене — налог 0, но декларация обязательна.
Подойдут кредитный договор и выписка из банка о погашении процентов. Сумма процентов тоже уменьшает доход, но только тех, что фактически уплачены до продажи.
Штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не больше 30%). Если сумма нулевая — штраф 1 000 ₽. Плюс пени на недоимку.
Нет, такой взаимозачёт отменён с 2019 года. Единственное исключение — продажа квартиры, полученной по программе реновации, но там свои правила.
Да, если продавать доли разным покупателям в разные годы, каждый продавец может применить вычет 1 млн ₽ на свою долю. Но нужно регистрировать переход права на каждую долю отдельно.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
