ROI недвижимости в Дубае считается по формуле: (чистый доход от аренды + прирост капитала) / полные затраты. Полные затраты включают покупку, комиссии, сервисный сбор, налоги. Без их учёта оценка доходности будет ошибочной.
При покупке взимается регистрационный сбор (4% от цены), агентская комиссия (2%), юридические услуги (0,5–1%), сбор за оформление сделки в земельном департаменте. У застройщиков первичного жилья некоторые сборы включены в цену — проверяйте договор.
В Дубае налога на доходы физлиц нет. В РФ вы обязаны задекларировать доход (код 2010) и уплатить НДФЛ 13%. Применить зачёт налога, уплаченного в ОАЭ, нельзя — налоговое соглашение не действует. Единственная льгота: освобождение от налога при фактическом нахождении в РФ менее 183 дней в году (но статус резидента теряется).
Сервисный сбор — обязательный платёж за обслуживание общего имущества комплекса (лифты, охрана, бассейн). Составляет 10–40 AED за квадратный фут в год. Включается в операционные расходы при расчёте чистой арендной доходности. Размер фиксирован и публикуется в заявке на покупку юнита.
Отдельного налога на недвижимость в ОАЭ нет. При покупке уплачивается единоразовый регистрационный сбор (4%). При продаже — сбор 4% от цены сделки. Для коммерческой недвижимости возможны местные сборы, но для жилой — только указанные. На переоценку кадастровой стоимости налог не начисляется.
Заявленная валовыми доходами (обычно 6–8% годовых) не учитывает сервисный сбор, смену арендаторов (простой), комиссии управляющей компании (5–10% от аренды) и НДФЛ. После всех вычетов чистая доходность для резидента РФ — 3,5–5,5% годовых. При росте курса дирхама к рублю добавляется валютная переоценка.
Да, для получения арендных платежей обычно требуется счёт в местном банке. Без него управляющая компания может перечислять деньги через международные переводы, но комиссия выше (1–3%) и сроки дольше. Счёт открывают при предъявлении паспорта, визы, договора купли-продажи. Минимальный остаток часто не требуется.
Если вы находитесь в РФ менее 183 дней в году, вы нерезидент — налог платить не нужно. Но тогда вы не можете получить налоговые вычеты в РФ и рискуете потерять контроль над банковскими счетами.
| Статья расходов | Размер (% от цены) | Примечание |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор (DLD) | 4% | Обязателен, оплачивается покупателем |
| Агентская комиссия | 2% | Только при покупке через агента; у застройщика часто 0% |
| Юридические услуги | 0,5–1% | Проверка титула, составление контракта |
| Техническая инспекция | 0,2–0,5% | Необязательна, но рекомендуется |
| Критерий | Дубай | Москва |
|---|---|---|
| Налог при покупке | Регистрационный сбор 4% | Без налога (только госпошлина ~0,1%) |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0% | 0,1–0,3% от кадастровой стоимости |
| Арендная доходность (валовая) | 6–8% | 4–6% (в рублях, менее ликвидно) |
| Сервисный сбор (годовой) | 10–40 AED/кв.фут | Коммуналка + капитальный ремонт (сопоставимо) |
| НДФЛ на арендный доход для резидента РФ | 13% (с превышения 5 млн — 15%) | 13% (с превышения 5 млн — 15%) |
Решите, на какую сумму рассчитываете (от $200 000 для апартаментов). Учитывайте курс USD/AED (фиксированный 3,67) и возможные валютные ограничения ЦБ. Зафиксируйте горизонт: разовая покупка для аренды или перепродажа через 3–5 лет.
Изучите районы с высоким спросом на аренду — Dubai Marina, Downtown, JVC. Сравните цены на порталах Bayut, Property Finder. Запросите у агента историю сделок — сервис DLD публикует средние цены за квартал.
Для новостроек запросите RERA-лицензию и Oqood (предварительная регистрация). Для готовой недвижимости — Title Deed (свидетельство о собственности). Проверьте отсутствие обременений через земельный департамент.
Подпишите MOU (меморандум) с задатком 10% от цены. Сделка проходит через эскроу-счёт (застройщики обязаны использовать). После перевода остатка и уплаты регистрационного сбора получите Title Deed.
Наймите лицензированную управляющую компанию (комиссия 5–10% от арендного дохода). Откройте счёт в банке ОАЭ (например, Emirates NBD). Заключите договор аренды через систему Ejari, чтобы избежать споров.
Если вы находитесь в РФ менее 183 дней в году, вы нерезидент — налог платить не нужно. Но тогда вы не можете получить налоговые вычеты в РФ и рискуете потерять контроль над банковскими счетами.
Да, при продаже через 3 года (и более) доход от продажи не облагается налогом в РФ (минимальный срок владения 3 года). Если продали раньше — НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки, подтверждённой документально.
Все поступления в дирхамах конвертируйте в рубли по курсу ЦБ РФ на дату получения дохода. При переоценке валютных остатков на счетах возникает положительная или отрицательная курсовая разница для целей НДФЛ (внереализационный доход/расход).
Эскроу-счёт защищает покупателя: деньги застройщик получает только после завершения этапов строительства. Счёт контролируется DLD. Это обязательно для всех новых проектов с 2018 года. При банкротстве застройщика деньги возвращаются покупателю.
Загранпаспорт, российский паспорт, нотариально заверенный перевод на английский/арабский, справка о доходах (по запросу банка), виза, если сделка через ипотеку. Для прямой покупки за наличные достаточно паспорта и подтверждения источника дохода (часто запрашивают).
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
