CAP Rate — первый параметр, который видят инвесторы. 80% считают его на глаз, упуская 4 категории расходов. Без них вы купите не актив, а головную боль с доходностью вдвое ниже ожидаемой.
Для коммерческой недвижимости в регионах РФ (офисы, стрит-ритейл) реалистичный средний уровень — 15-25%. В Москве и СПб — 8-12%, если объект в топ-локации. Не берите данные продавца — запросите историю за 3 года.
Да, это операционный расход. Для юрлиц — до 2,2% от кадастровой стоимости (ставка субъекта РФ), для физлиц — 0,1-2% в зависимости от типа объекта. Неучтённый налог съедает 1-2 п.п. доходности.
В коммерческой недвижимости фасад признаётся текущим расходом на поддержание актива (законодательство РФ позволяет относить на себестоимость). Закладывайте 5-8% от годовой арендной платы в резерв, фактическая замена — раз в 7-10 лет.
CAP Rate = (Годовой NOI) / (Рыночная стоимость актива) × 100%. NOI = Арендный доход − Операционные расходы (коммуналка, налог, управление, резерв ремонта, страховка). Прибыль до налогов и обслуживания долга.
NOI — чистый операционный доход до вычета процентов по кредиту, налога на прибыль (для юрлиц) и амортизации. Для физлиц-инвесторов: NOI = доход от аренды − все фактические расходы, включая взносы в ТСЖ/УК и резерв на ремонт.
CAP Rate — метрика для сравнения объектов, а не ваш Cash-on-Cash. Он не учитывает: стоимость денег во времени, инфляцию, кредитное плечо, налог на прибыль/НДФЛ (13% для физлиц) и проценты по ипотеке. Реальная доходность всегда ниже.
Нет, это миф. В 2026 при двузначных ставках ЦБ (~16-18%) CAP Rate 10-12% для качественного объекта с низкой вакантностью — адекватный ориентир. Выше — выше риск.
| Статья расходов | Годовой бюджет (% от арендного дохода) | Примечание |
|---|---|---|
| Управление объектом | 5-8% | Включая услуги УК, бухгалтерию, юридическое сопровождение |
| Коммунальные платежи | 10-15% | Электроэнергия, вода, отопление, вывоз мусора — если не на отдельных счетчиках арендатора |
| Налог на имущество | 1-2,2% от кадастра | Для юрлиц — до 2,2%, для физлиц — до 2% (зависит от налоговой базы субъекта) |
| Резерв на ремонт (включая фасад) | 3-5% | Фактические затраты — раз в 7-10 лет. Создавайте целевой фонд с момента покупки |
| Критерий | Вариант А: «на салфетке» | Вариант Б: реальный расчёт |
|---|---|---|
| Арендный доход (ставка) | Без вычета простоев | Заложена вакантность 15% (скидка 15% к номинальной ставке) |
| Коммунальные платежи | Не учтены | 12% от дохода (типовой показатель) |
| Налог на имущество (юрлицо) | Не учтён | 1,5% от кадастровой стоимости |
| Ремонт фасада | Не учтён | 4% от дохода в резерв |
| Итоговый CAP Rate | 12,0% | 8,3% (разница — 3,7 п.п.) |
Запросите у продавца: договоры аренды, квитанции ЖКХ, квитанции по налогу, акты ремонтов. Не верьте на слово — сверьте с отчётами управляющей компании.
Умножьте текущую среднюю ставку аренды на 0,85 (запас по вакантности 15%). Если объект пустует — ставка на 20-25% ниже среднерыночной для быстрого заполнения.
Коммуналка, налог на имущество, УК, отопление, вывоз мусора, капремонт (взносы). Для фасада — отдельный фонд 4% годовых.
NOI = доход от аренды − все подтверждённые расходы. CAP Rate = NOI / цена объекта. Сравните с аналогичными объектами на рынке.
ОФЗ с купоном ~15% (НО с учётом НДФЛ 13% = ~13,05% на купон). Недвижимость должна давать премию за ликвидность и риски — не менее +2-3 п.п. к такой базе.
Нет, это миф. В 2026 при двузначных ставках ЦБ (~16-18%) CAP Rate 10-12% для качественного объекта с низкой вакантностью — адекватный ориентир. Выше — выше риск.
ОФЗ дают купон ~15% (с НДФЛ 13% — ~13% чистыми). Недвижимость — потенциально 8-12% с риском простоев и обесценения. Выбор зависит от вашей толерантности к ликвидности и желания заниматься активом.
Запросите данные по вакантности, акты сверок с УК, выписки банка по коммуналке. Сверьте налог на имущество с кадастром через nalog.gov.ru. Попросите договор аренды — проверьте индексацию.
Нет, но оценщик (желательно с аккредитацией Минэка) проверит ваши исходные данные и даст мотивированное заключение. Для сделок с плечом банк потребует отчёт.
Значит, вы не можете платить налог и содержать фасад. Не считайте CAP Rate в убыточной модели. Ищите либо дисконт 30-50% к рынку, либо перепрофилирование, либо отказывайтесь.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
