Чистая прибыль — это арендный доход за вычетом всех обязательных и вероятных расходов. Без учёта налогов, коммуналки, амортизации и простоев цифра «доходности» обманчива. Приводим формулу и реальный расклад для инвестиционной однушки в 2026 году.
Чистая прибыль в год = (Арендная ставка × 12) − Налог − Коммуналка − Амортизация ремонта − Услуги управляющего − Потери от простоев. Результат делите на стоимость квартиры, чтобы получить % годовых.
Стандартный НДФЛ — 13% от дохода (арендной платы). Возможен режим самозанятого: 4% при сдаче физлицам, 6% — юрлицам. Но в любом случае налог — обязательная статья.
Если в договоре указано, что ЖКУ оплачивает жилец, эти суммы не входят в ваши расходы. Но на рынке часто арендатор платит только счётчики, а фиксированную часть (капремонт, отопление) несёт собственник. Закладывайте 2–4 тыс. ₽ в месяц.
Ремонт и мебель со временем требуют замены. Например, косметический ремонт раз в 7 лет за 300 тыс. ₽ — это ~43 тыс. ₽ в год. Амортизация уменьшает чистую прибыль, но не является денежным оттоком каждый год.
Управляющая компания (5–10% от аренды) избавляет от поиска жильцов и текучки. Простой — это среднее время между арендаторами: 2–4 недели в год. Эти потери реальны, их игнорирование завышает доходность.
Аренда 35 тыс. ₽/мес даёт 420 тыс. ₽ в год. Вычитаем налог (54,6 тыс.), ЖКУ (36 тыс.), амортизацию (40 тыс.), УК (42 тыс.), простой (35 тыс.) = ~212 тыс. ₽ чистыми. Это ~3,5% годовых от стоимости квартиры.
НДФЛ 13% или самозанятость 4% (если сдаёте физлицам). Самозанятость даёт меньше налогов, но нельзя совмещать с ТСЖ/управляющим. Выбор зависит от вашей ситуации.
| Статья | Годовая сумма, ₽ | Доля от арендного дохода |
|---|---|---|
| Налог (НДФЛ 13% на доход) | 55 000 | 13% |
| Коммуналка (фикс. часть) | 36 000 | 8,6% |
| Амортизация ремонта и мебели | 40 000 | 9,5% |
| Услуги управляющего + простой | 77 000 | 18,3% |
| Критерий | Аренда квартиры | ОФЗ (длинные) |
|---|---|---|
| Доходность (годовых) | ~3–5% | ~11–13% |
| Ликвидность | Низкая (продажа месяцы) | Высокая (биржевая) |
| Риски | Простой, падение ставок, износ | Рыночный риск, реинвестирование |
| Налоги | 13% от дохода (или 4–6%) | 13% с купона |
| Трудозатраты | Высокие (поиск, ремонт, общение) | Нулевые (купил и держишь) |
Изучите объявления на Циан, Авито по аналогичным квартирам в вашем районе. Зафиксируйте реальную цену, по которой сдают, а не «хотелку».
Прибавьте налог 13% от годового дохода (или 4% как самозанятый). Вычтите фиксированные коммунальные платежи, которые не компенсирует жилец.
Оцените стоимость капитального ремонта и мебели, разделите на срок службы (7–10 лет). Это виртуальный, но важный расход.
Если пользуетесь агентством — заложите 5–10% от аренды. Средний простой — 2–4 недели в год (≈ 8% от дохода).
Сложите все расходы, вычтите из годового дохода. Разделите на стоимость квартиры и умножьте на 100% — получите чистую годовую доходность.
НДФЛ 13% или самозанятость 4% (если сдаёте физлицам). Самозанятость даёт меньше налогов, но нельзя совмещать с ТСЖ/управляющим. Выбор зависит от вашей ситуации.
Формально — да. ФНС может узнать о доходах по движению по счетам или от соседей. Штраф — 20–40% от суммы неуплаченного налога + пени.
Амортизация — это равномерное распределение затрат. Вы ежегодно откладываете «резерв на ремонт». Даже без трат в этом году, через 7 лет сумма понадобится.
Снизить средний простой с 4 до 2 недель помогут качественные фото, адекватная цена и быстрый показ. Но полностью исключить его не получится.
Проверьте отзывы, запросите типовой договор. Стандартная комиссия — 5–10% от аренды. Избегайте фиксированных платежей и предоплат.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
