REIT в России — ЗПИФ и ETF, владеющие коммерческой недвижимостью. Получают доход от аренды. Распределяют инвесторам. Минимум инвестиций, ликвидность.
REIT (Real Estate Investment Trust) в России — это ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости или ETF, который владеет портфелем коммерческой или жилой недвижимости и получает доход от аренды. Доля дохода распределяется между инвесторами (держателями паев или акций фонда).
Основные типы: ЗПИФ недвижимости (закрытые фонды, управляемые УК, с ограничением на числе инвесторов и минимальной инвестицией) и БПИФ/ETF недвижимости (открытые биржевые фонды с низким минимумом). Примеры: фонды от Сбера, Альфы, ВТБ. ЗПИФ часто специализируются на конкретных типах недвижимости (офисы, торговля, логистика).
Основной доход — это рента (арендная плата) от объектов, принадлежащих фонду. Вторичный доход может быть от прироста стоимости недвижимости (при продаже или переоценке). Расходы на управление, налоги и содержание недвижимости вычитаются из доходов перед распределением между инвесторами.
Для БПИФ/ETF минимум очень низкий — от 100-500 рублей за одну акцию/пай. Для ЗПИФ минимум может быть выше: от 50 000 до 1 млн рублей и выше, в зависимости от фонда. Информация всегда указана в проспекте фонда.
Биржевые фонды (БПИФ) и ETF торгуются на Мосбирже как обычные акции. Можно купить через брокера и торговать в течение торговой сессии. ЗПИФ продаются через управляющую компанию или агентов по размещению, обычно не торгуются на бирже.
Нет, это разные инвестиции. REIT позволяет получать доход от аренды и диверсификацию, но без прямой собственности на недвижимость и без ответственности за управление. Прямая покупка недвижимости даёт контроль и долгосрочную фиксацию стоимости, но требует большого капитала и управления. REIT подходят для тех, кто хочет доход от недвижимости с меньшим капиталом.
«REIT позволяет получить доход от недвижимости без её покупки. Вместо дома за 10М вложите в фонд. Ликвидность высокая, контроля нет.»
— автор клуба, @tradernocry · 1,5+ года практикиВыплаты дохода обычно ежеквартальные или раз в полугодие, в зависимости от условий фонда. Информация указывается в проспекте. БПИФ могут выплачивать чаще, чем ЗПИФ.
Да, стоимость паев/акций фонда зависит от спроса-предложения и от стоимости портфеля недвижимости. Если недвижимость дешевеет или спрос на фонд падает, цена паев может снизиться.
Доход от дивидендов БПИФ облагается НДФЛ в стандартном порядке (13% для резидентов). Прибыль от продажи паев тоже облагается налогом как доход от продажи ценных бумаг.
Основной риск — рыночный (спрос на паи и стоимость недвижимости). Валютный риск есть только если фонд инвестирует в иностранную недвижимость. Для российских фондов риск в основном в развитии рынка недвижимости и экономической ситуации.
Российский аналог западных REIT — закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФ) недвижимости. С 2020 года часть из них торгуется на Мосбирже как обычные акции с порогом входа от 1 000 ₽. Вот публичные фонды с реальной доходностью за 2025 год.
| Фонд | Тикер | Доходность 2025 | Тип активов |
|---|---|---|---|
| ПАРУС-Сберлогистика | RU000A104172 | 12,8% | склады класса А |
| Сбер Арендный Бизнес 7 | RU000A100K91 | 10,4% | офисы Москвы |
| Активо Десять | RU000A103DX2 | 11,2% | стрит-ритейл |
| ПАРУС-Озон | RU000A1022Z1 | 13,1% | логистика |
| Современный 9 (ВТБ Капитал) | RU000A105AB6 | 9,7% | жилая аренда |
Средняя доходность ЗПИФ недвижимости в 2025 — 11,4% годовых, выплаты ежеквартально. Сравнение: депозит топ-10 банков 17,5%, но ЗПИФ растёт ещё и в цене пая.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входапришёл за рынками и торговлей
Что изменилосьперешёл к управлению ИИ-ботами и тематическим веткам робо-Баффета, постоянно учится
«Помимо рынков и торговли уже учимся управлять ИИ-ботами. Дима по тематическим веткам робо-Баффета подключил — за ним теперь поспевать надо.»история в Telegram →
Точка входапрошёл множество платных и бесплатных клубов до этого
Что изменилосьнашёл, по его словам, лучшее в телеге комьюнити по инвестициям, где люди движутся к целям вместе
«Был подписчиком множества платных и бесплатных клубов. Здесь удалось собрать лучшее в телеге комьюнити по инвестициям — и не только.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
