Арендовать или купить квартиру: реальный расчёт

При покупке квартиры с ипотекой считайте следующие расходы:

• Ежемесячный платёж по ипотеке — основная часть (ставка 6–8% годовых)
• Страховка заёмщика и квартиры — 0,5–1,5% в год от суммы кредита
• Налог на имущество — 0,1–2% в год от кадастровой стоимости
• Ремонт и содержание — содержание дома (ХСН), текущий ремонт (10–20 тыс./год в средней квартире)
• Коммунальные услуги — электричество, газ, водоснабжение, канализация, отопление
• Регистрация и нотариус — 5–20 тыс. рублей при оформлении (один раз)

При аренде квартиры основные расходы:

• Ежемесячная арендная плата — главный расход
• Коммунальные услуги — зависит от договора (часто включены в аренду)
• Интернет и телефон — если не включены в аренду
• Страховка от выселения (опционально) — 1–2% от арендной платы
• Ремонт и обслуживание — обычно платит собственник, но вы могу понести мелкие расходы
• Нет налогов на имущество — это платит собственник
• Первоначальный взнос — обеспечение (залог) и комиссия риэлтора (если есть)

Точка безубыточности — это срок, когда сумма платежей по ипотеке сравнивается с суммой арендной платы.

• Пример 1: Москва — двушка за 8 млн, ипотека на 20 лет, арендная плата 60 тыс./месяц
• Платёж по ипотеке: ~140 тыс./месяц (6% ставка, 20 лет)
• Общие расходы с налогами и страховкой: 140 + 20 (налог) + 15 (страховка) + 10 (коммунальные) = 185 тыс./месяц
• Аренда: 60 тыс./месяц
• Разница: 185 – 60 = 125 тыс./месяц переплаты в первые годы
• Но с течением времени ипотека уменьшается (платежи идут всё больше на основную сумму), а аренда растёт (+3–5% в год), и когда-то они выравниваются

Выгодность зависит от стратегии:

• Центр города — дороже (цена выше на 30–60%), но быстрее растёт в цене (5–10%/год), высокий спрос на аренду, легче продать. Но ипотека выше.
• На окраине — дешевле, меньше ипотека, но растёт медленнее в цене (2–4%/год), меньше спрос на аренду, сложнее продать
• Компромисс — спальные районы рядом с метро: цена средняя, быстро растёт (4–7%/год), хороший спрос на аренду

Правильный выбор зависит от вашего образа жизни и целей инвестирования.

Арендовать выгоднее, если:

• Вы планируете менять квартиру часто (каждые 2–3 года) — при переезде аренда выгоднее
• Не хватает денег на первоначальный взнос — аренда не требует больших начальных вложений
• Вы не уверены, где хотите жить — арендовать позволяет экспериментировать
• Аренда дешевле (коэффициент менее 2%) — в некоторых городах аренда очень выгодна (Санкт-Петербург, регионы)
• Вы молодой специалист — гибкость важнее, чем инвестирование