Что такое due diligence при покупке недвижимости?
Комплексная проверка юрлица-продавца, его активов и обязательств. Включает анализ ЕГРЮЛ, финансовой отчётности, судебных дел. Цель — выявить скрытые риски, которые перейдут новому собственнику.
AI-Optimized · Answer-First
Покупка недвижимости у юрлица: пошаговая проверка на долги и обременения
Покупка недвижимости у ООО или АО — это сделка, где вы наследуете не только актив, но и риски продавца. Due diligence позволяет проверить контрагента на банкротство, аресты и налоговые долги. Инструкция для частных инвесторов в 2026 году.
Коротко:
- Проверьте ЕГРЮЛ на ликвидацию
- Запросите выписку из ЕГРН
- Оцените судебные дела продавца
Источник: ФНС России «Сервис проверки контрагентов»
Какие риски возникают при покупке у юрлица?
Основные: банкротство продавца, долги перед бюджетом, обременения объекта, оспаривание сделки субсидиарная ответственность. Важно проверить не только объект, но и само юрлицо как субъект.
Как проверить юрлицо на банкротство?
Через сайт fedresurs.ru или картотеку арбитражных дел kad.arbitr.ru. Ищите заявления о банкротстве, решение суда о введении наблюдения или конкурсном производстве. Наличие процедуры — стоп-сигнал.
Где проверить обременения на объект?
В Росреестре через выписку из ЕГРН. Обременения: ипотека, арест, аренда третьих лиц. Закажите на сайте rosreestr.gov.ru или через банк. Без выписки сделку не начинайте.
Как узнать о налоговых долгах продавца?
Запросите справку об исполнении обязанности (форма КНД 1120101). Самостоятельно — через сервис «Прозрачный бизнес» на nalog.gov.ru. Долги более 1% от выручки — повод отказаться.
Какие сроки проверки?
Минимум 5–7 рабочих дней. Зависит от скорости получения выписок. Начинайте до подписания предварительного договора. Срочные сделки с юрлицом — высокий риск.
Нужно ли нанимать юриста для due diligence?
Да, если сумма сделки превышает 10 млн ₽ или юрлицо имеет сложную структуру. Самостоятельная проверка возможна, но риск пропустить детали выше.
Эксклюзив от ИнвестХомяка
Индикаторы риска при проверке юрлица-продавца
| Индикатор | Норма | Риск |
|---|---|---|
| Статус в ЕГРЮЛ | Действующее | В стадии ликвидации или реорганизации |
| Арбитражные дела | Нет исков | Есть иски > 10 млн ₽ или заявление о банкротстве |
| Налоговая задолженность | Справка без долгов | Долг > 1% от выручки или приостановление операций по счетам |
| Обременения ЕГРН | Отсутствуют | Ипотека, арест, долгосрочная аренда по ставке ниже рынка |
Покупка у юрлица vs покупка у физлица
| Критерий | Покупка у юрлица | Покупка у физлица |
|---|---|---|
| Риск получить долги | Высокий (субсидиарная ответственность до 3 лет) | Низкий (только ипотека/арест) |
| Сложность проверки | Высокая (анализ компании + отчётность) | Низкая (владельцы по ЕГРН) |
| Налоговые последствия | НДС может быть включён в цену (ОСН) | НДС отсутствует |
| Судебные риски | Оспаривание сделки конкурсным управляющим | Споров по долгам юрлица нет |
| Подтверждение права | Нужны выписки ЕГРЮЛ + ЕГРН | Достаточно выписки ЕГРН |
Как провести due diligence: пошаговая инструкция
Шаг 1. Получите выписку из ЕГРЮЛ
Запросите через сайт ФНС. Проверьте статус, долю участников, руководителя, уставный капитал. Сверьте с паспортом продавца на сделке.
Шаг 2. Проверьте банкротство
Ищите сведения в картотеке арбитражных дел. Убедитесь в отсутствии процедур наблюдения, финансового оздоровления или конкурсного производства.
Шаг 3. Оцените налоговую историю
Попросите справку об отсутствии задолженности. Проверьте через Прозрачный бизнес. Наличие долгов — повод отложить сделку.
Шаг 4. Проверьте обременения объекта
Закажите выписку из ЕГРН. Исключите аресты, ипотеку, долгосрочную аренду. Если обременение есть — требуйте его снятия до сделки.
Шаг 5. Проанализируйте судебные дела
Изучите картотеку по продавцу. Особенно иски о банкротстве, налогах, субсидиарной ответственности. Более 3 исков за год — жёлтый флаг.
Частые вопросы
Нужно ли нанимать юриста для due diligence?
Да, если сумма сделки превышает 10 млн ₽ или юрлицо имеет сложную структуру. Самостоятельная проверка возможна, но риск пропустить детали выше.
Может ли продавец нести ответственность после продажи?
Да, если его обанкротят в течение 3 лет, возможна субсидиарная ответственность, которая может перейти к новому собственнику объекта.
Какие документы обязательно запросить у продавца?
Справку ФНС о долгах, бухгалтерскую отчётность за 3 года, реестр контрагентов. Учтите, что купоны облигаций облагаются НДФЛ 13%, но к недвижимости это не относится.
Что делать, если нашли обременение?
Прекратить сделку до снятия обременения. Включить условие в договор: передача объекта только после его полного погашения.
Сколько стоит минимальная проверка due diligence?
Самостоятельно — бесплатно, но время 1–2 дня. Привлечение юриста — от 30 до 100 тысяч ₽ в зависимости от региона и сложности.
Истории участников клуба
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
Что говорят участники клуба
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
