Для сдачи квартиры в аренду есть три варианта: самозанятость, ИП на УСН и ООО. Выбор определяет чистую прибыль и объём отчётности. Разберём, что выгоднее при типичных доходах от 500 тыс. до 5 млн ₽ в год.
Самозанятый уплачивает налог на профессиональный доход: 4% от платежей от физических лиц (арендаторов-граждан) и 6% от юридических лиц. Ставка фиксированная, вычетов по расходам нет. Максимальный годовой доход — 2,4 млн ₽. Если превысить, нужно регистрировать ИП или платить НДФЛ как физлицо.
Да, ИП на УСН «Доходы» (6%) может вычесть из исчисленного налога всю сумму фиксированных страховых взносов, уплаченных в том же году. В 2024 фиксированный взнос — 49 500 ₽ (без учёта 1% с дохода свыше 300 тыс.). Если взносы больше налога, налог становится нулевым, но взносы платить обязательно.
Самозанятому кассовый аппарат не нужен: чек формируется в мобильном приложении «Мой налог». ИП на УСН при оплатах от физлиц обязан применять ККТ, если арендатор платит наличными или картой через терминал. При безналичных переводах между счетами ККТ не требуется.
Самозанятый заплатит 6% без права на вычет расходов. ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15%) выгоднее, если у вас есть подтверждённые расходы (коммуналка, ремонт, проценты по ипотеке). Если расходов нет — ставка 6% от выручки. Для ООО дополнительный налог на прибыль 20% на общем режиме нецелесообразен.
Самозанятый: налог 57 600 ₽ (с учётом вычета 10 тыс. ₽ бонуса) или 40 000 ₽ при аренде с физлицом (4%). ИП на УСН 6%: налог 60 000 ₽ минус 49 500 ₽ взносов = 10 500 ₽ к уплате, но взносы всё равно платить. Чистый остаток: самозанятый — ~960 тыс. ₽, ИП — ~940 тыс. ₽. Разница несущественна.
Да, закон не запрещает. Например, если вы превысили лимит доходов самозанятого, можно параллельно зарегистрировать ИП и перевести часть деятельности на УСН. Однако налоговая может переквалифицировать доходы, полученные от одних и тех же арендаторов. Лучше избегать двойных отношений с одним контрагентом.
Да, но по разным видам деятельности и разным контрагентам. ФНС может переквалифицировать доходы, если сделки однотипные.
| Режим | Налог к уплате | Чистая прибыль |
|---|---|---|
| Самозанятый (4%) | 40 000 ₽ | 960 000 ₽ |
| ИП на УСН «Доходы» (6%) | 10 500 ₽ | 949 500 ₽ |
| ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15%) — без расходов | 150 000 ₽ | 850 000 ₽ |
| ООО на УСН «Доходы» (6%) — с учётом налога на дивиденды | 60 000 ₽ (налог УСН) + 13% НДФЛ с дивидендов | ~835 000 ₽* |
| Критерий | Самозанятый | ИП на УСН 6% |
|---|---|---|
| Налоговая ставка | 4% (с физлиц) или 6% | 6% от всех доходов |
| Обязательные взносы | Нет | Да, фиксированные 49 500 ₽ + 1% с дохода свыше 300 тыс. ₽ |
| Лимит годового дохода | 2,4 млн ₽ | 200 млн ₽ (для УСН в целом) |
| Отчётность | Только чек в приложении «Мой налог» | Ежегодная декларация (до 25 апреля) и КУДиР |
| Учёт расходов | Не предусмотрен | Можно уменьшать налог на уплаченные взносы (до 100%) |
Посчитайте максимальную сумму, которую планируете получать за год. Если доход меньше 2,4 млн ₽ — самозанятость даёт минимальную нагрузку. Если больше — регистрируйте ИП.
Для самозанятости скачайте приложение «Мой налог» и подайте заявление. Для ИП выберите УСН «Доходы» (6%) — оптимально, если нет значимых расходов.
Самозанятый — онлайн через приложение, паспортные данные. ИП — через сайт ФНС или МФЦ, заявление по форме Р21001. Укажите УСН при регистрации (уведомление 26.2-1).
Самозанятый формирует чек сразу после оплаты в приложении. ИП применяет ККТ при наличных или использует безналичные переводы без ККТ. Чек обязателен для подтверждения дохода.
Самозанятый — налог списывается автоматически 12 числа месяца. ИП — авансовые платежи раз в квартал, декларация раз в год до 25 апреля. Не забудьте уплатить фиксированные взносы до 31 декабря.
Да, но по разным видам деятельности и разным контрагентам. ФНС может переквалифицировать доходы, если сделки однотипные.
Нет, если годовой доход не превышает 2,4 млн ₽. Самозанятость проще и дешевле.
Налог уплачивается ежемесячно (12 числа) автоматически за предыдущий месяц. Можно платить досрочно.
Вы потеряете статус самозанятого и будете платить НДФЛ 13% со всего дохода сверх лимита. Лучше перейти на ИП заранее.
Закройте самозанятость через приложение «Мой налог». Зарегистрируйте ИП на УСН 6% в течение 30 дней. Доход, полученный в статусе самозанятого, не облагается повторно.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
