Сколько можно заработать на аренде в Москве: внутри и за МКАД

Для долгосрочной аренды в пределах Старой Москвы (до ТТК) чистая доходность до вычета налогов — 4,0–5,5% годовых. За МКАД (Новая Москва, ближнее Подмосковье) — 5,5–7,0%. Разница объясняется более низкой ценой покупки при сопоставимом уровне арендных ставок. Налог на доход от сдачи физлицам — 13% (НДФЛ). После налога и расходов на содержание (коммуналка, ремонт, налог на имущество) реальная чистая доходность ниже на 2–3 процентных пункта. Расчёт всегда делайте по «нетто».

Да. Посуточная аренда потенциально даёт +30–50% к валовому доходу на той же квартире, но требует больше расходов: уборка, смена белья, амортизация мебели, комиссии агрегаторов (15–25%). Налоговая нагрузка — 13% НДФЛ, но если вы не зарегистрированы как ИП или самозанятый, риски доначислений выше. Для инвестора без опыта управления долгосрочная аренда предсказуемее и менее трудозатратна.

Если цель — арендный доход, выгоднее за МКАД: вход дешевле, доходность выше. Если важна ликвидность объекта и низкий риск простоя — центр и спальники внутри МКАД (ТТК — МКАД) дают более стабильный спрос, но меньшую доходность. На вторичном рынке внутри МКАД средняя цена — 14–22 млн ₽, аренда — 60–90 тыс. ₽/мес. За МКАД цена — 8–14 млн ₽, аренда — 45–65 тыс. ₽/мес. Мультипликатор «цена/годовая аренда» внутри — 20–25 лет, за МКАД — 14–18 лет.

НДФЛ с аренды — 13%. Если квартира в собственности менее минимального срока (5 лет), при продаже придётся заплатить 13% с разницы цен. Налог на имущество — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости (в зависимости от зоны). Расходы на содержание (коммуналка, мелкий ремонт, страховка) — ещё 1–2% от стоимости квартиры в год. В итоге из номинальной доходности 5–7% вычитайте 3–4 процентных пункта налогов и эксплуатации. Чистыми получаете 2–4% годовых — сопоставимо с ОФЗ, но с рыночным риском и меньшей ликвидностью.

В 2026 году рыночная ставка по ипотеке — двузначная, ~16–18%. Арендный доход не перекрывает платежи по такому кредиту, если нет большого первоначального взноса (от 50%). Если ставка ниже рыночной (субсидированная от застройщика или льготная программа), можно получить положительный денежный поток. Но без ипотеки доходность — 2–4% чистыми, с ипотекой — чаще отрицательная. Ипотека под сдачу оправдана только при ожидании роста цены объекта, а не арендного дохода.

Главные риски: транспортная доступность снижается при росте стоимости топлива или платных парковок; конкуренция со стороны новостроек в Новой Москве — переизбыток предложения давит на ставки; инфраструктура (школы, поликлиники) может отставать от обещанного. Внутри МКАД риски — износ жилого фонда, высокая конкуренция, сложности с парковкой. Оба варианта подвержены риску падения ставок аренды в кризис (в 2022–2023 ставки просели на 15–25%).

Да. Средний срок окупаемости за МКАД — 14–18 лет, внутри — 20–25 лет. Разница в цене покупки сокращает период.