Сравнение стран по пяти критериям: налоги для нерезидентов, ограничения по законам, востребованность аренды, валютные риски и процедура покупки. Цель — исключить варианты, не подходящие под ваш бюджет и юрисдикционные ограничения. Все цифры и нормы — для граждан РФ на 2026 год.
Нулевая ставка налога на доходы физлиц в ОАЭ действует и для нерезидентов. Нюанс: аренда облагается 5% НДС, если арендодатель зарегистрирован как плательщик (обычно юридические лица). Для физлица-нерезидента НДС не взимается. Итог: 0% НДФЛ, 0% местных налогов.
Да — запрещено покупать в военных зонах (около 50% территории карты). В остальных районах — без ограничений по площади. Риск: постоянные пересмотры списка зон, возможен отказ MİT (разведки) без объяснения причин.
Курс национальной валюты к рублю и к доллару меняется независимо. Пример: покупка в лирах при ослаблении лиры к USD снижает долларовую цену объекта, но при переводе денег из РФ в USD конвертация в лиру добавляет потери на спреде и комиссиях. Хеджировать — покупать в USD, где возможно.
Минимальная: заключаете договор купли-продажи (перевод у нотариуса обязателен), регистрируете право в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR). Нужна tax-карта (ID номер) — выдается в доме юстиции. Срок — 1-2 дня. Без ограничений на количество объектов.
Нулевой налог на прирост капитала для физлиц-нерезидентов. Но если объект куплен в рамках freehold зоны, при перепродаже в течение первых 2 лет — комиссия «отчуждения» (2-4% от цены сделки) в пользу застройщика. Через 2 года — 0%.
Налог на переход права — 4% от кадастровой стоимости (оплачивает покупатель). Комиссия нотариуса — ~500-1000 лир. Юридический «переводчик» (Tercüman) обязателен — ~3000 лир. Итого: +5-6% к цене объекта.
Покупатель платит 4% от кадастровой стоимости объекта в бюджет Турции. Дополнительно: небольшая пошлина нотариуса и обязательная услуга переводчика (из бюро при нотариате). Итого ~5-6% от реальной цены.
| Страна | Налог на аренду (%/ref) | Ограничения для иностранцев |
|---|---|---|
| ОАЭ (Дубай/Абу-Даби) | 0% (0% НДС для физлица) | Только зоны freehold (закрытый список), без гражданства |
| Турция | 20% от дохода (у источника) | Запрет в военных зонах (50% территории), требуется разрешение MİT |
| Грузия | 10% у источника (flat) | Практически нет (кроме пары ограниченных зон) — свободная купля-продажа |
| Таиланд | 12,5% (flat для нерезидента) | Только через долгосрочную аренду (30+30 лет) или через юрлицо |
| Критерий | ОАЭ (Дубай) | Турция (Анталья/Стамбул) |
|---|---|---|
| Налог на арендный доход (резидент РФ + нерезидент ОАЭ/Турция) | 0% — налоговая гавань | 20% у источника (доход в лирах). Возможен зачет в РФ, но сложно: нет соглашения об избежании двойного налогообложения с РФ (денонсировано с 2023). Фактически — двойное бремя. |
| Законодательные риски для нерезидента | Высокий барьер входа: минимальная цена для freehold часто $200-300 тыс. Нет вида на жительство по покупке (только виза по вкладу). | Низкий порог ($50-70 тыс.) + ВНЖ через покупку (при стоимости от $75 тыс.) — действует, но могут отозвать при смене закона. |
| Востребованность аренды (городской сегмент) | Высокая круглогодичная (дитокация, бизнес-туризм). Средняя доходность валового арендного дохода — 6-8% годовых в USD. | Сезонная (летний курорт). В Стамбуле — выше, но конкуренция. В Анталье — 3-5% в USD, загрузка зависит от политической стабильности. |
| Валютные риски | Объект номинирован в USD, сделка в AED (привязан к USD). Риск: только курс рубль/USD. | Объект номинирован в TRY. Риск двойной: TRY/USD (девальвация лиры к доллару) + рубль/USD. При ослаблении лиры — ваш долларовый капитал тает. |
| Процедура покупки (сроки и сложность) | 2-4 недели: бронь → юридическая проверка → SPCPayment → передача ключей. Без нотариуса (в агентстве). | 4-8 недель: поиск → оценка кадастров → разрешение MİT (до 30 дней) → нотариус → регистрация. Обязательный переводчик. |
Зафиксируйте сумму инвестиций в USD (не в рублях) и цель: доход от аренды или спекулятивный рост. Если нужен стабильный кэш-флоу — исключите страны с налогом у источника >10% (Турция). Если рост — ищите рынки с устойчивой валютой (USD, AED).
РФ денонсировала соглашения с 38 странами в 2023-2024. Уточните для каждой страны: есть ли действующий договор? Если нет — весь доход будет облагаться дважды. Для ОАЭ и Грузии — отсутствие соглашения не страшно (налог 0% или 10% у источника). Подтвердите с местным юристом.
Запросите у местного юриста выписку: какие зоны/районы вам недоступны. Игнорирование военных зон Турции или freehold-ограничений в ОАЭ ведёт к аннулированию сделки. Запросите письменное подтверждение от уполномоченного органа (MİT, DLD).
Смоделируйте cashflow: валовый доход — налог у источника — комиссия управляющей компании (10-20%) — резерв на ремонт (5-10%) — валютная переоценка. В ОАЭ комиссия управляющих обычно 12-15%, в Турции — 10-15%. Итоговая доходность может составить 3-5% годовых.
Оптимально: открыть счет в USD в дружественном банке (ОАЭ, Казахстан), перевести с него в местную валюту (AED, TRY, GEL) на день сделки. Избегайте перевода сразу в нестабильную валюту — фиксируйте курс на момент подписания договора. Уточните лимиты у ЦБ РФ (переводы за рубеж с 2022 — до $1 млн в год).
Покупатель платит 4% от кадастровой стоимости объекта в бюджет Турции. Дополнительно: небольшая пошлина нотариуса и обязательная услуга переводчика (из бюро при нотариате). Итого ~5-6% от реальной цены.
Да, но только землю с домом — нельзя. Квартиры — можно, но доля иностранцев в кондоминиуме не более 49%. Альтернатива: договор долгосрочной аренды (до 30 лет) с возможностью возобновления на тех же условиях.
Для физлица — 0% подоходного налога. Нюанс: если вы сдаете через управляющую компанию, она может удержать 0% (не удерживает), но может взимать комиссию. НДС — 5% только если вы зарегистрированы как экономический субъект (оборот > AED 375 000/год). Для резидентов РФ доход декларируется в РФ, но налог платить не нужно (0% в ОАЭ).
Риск изменения курса валюты страны недвижимости к вашей базовой валюте (USD или рублю). Оценка: смотрите историю за 5 лет к USD — если волатильность >20% (TRY, GEL, THB) — закладывайте защиту. Методы: покупка в USD, hedging через форекс или выбор стран с фиксированным курсом (AED).
Загранпаспорт (срок действия >6 мес), справка о доходах (для банка — если ипотека), договор купли-продажи (на грузинском). Обязательно: регистрация в NAPR (получить через сайт или в офисе). Нотариус — в МФЦ (Дом юстиции). Для покупки не нужно иметь ВНЖ.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
