Амортизация — это распределение затрат на покупку недвижимости на срок её полезного использования. Для инвестора на ОСН это прямой способ уменьшить налог на прибыль или НДФЛ с арендных платежей. В 2026 году правила начисления для ИП и юрлиц различаются по методам и ставкам.
Амортизируются все объекты, которые используются в предпринимательской деятельности (сдача в аренду, офис, склад) и стоят более 100 000 ₽. Исключение: земельные участки, объекты незавершённого строительства и недвижимость, переданная в безвозмездное пользование. Для юрлиц также важна правильная амортизационная группа — она определяет срок полезного использования (СПИ).
ИП на ОСН в 2026 году может применять только линейный метод. Это равномерное списание стоимости за весь срок полезного использования. Преимущество: простой расчёт, минимум споров с налоговой. Для недвижимости СПИ обычно 20–30 лет (8–10 амортизационные группы). Недостаток: экономия налога растянута на десятилетия.
Налоговая база по аренде = доходы (арендная плата) минус расходы. Амортизация — это расход. Пример: аренда приносит 100 000 ₽/мес, амортизация — 27 000 ₽/мес. Налог платится не со 100 000 ₽, а с 73 000 ₽. Для юрлица (20% налог на прибыль) экономия — 5 400 ₽ ежемесячно. Для ИП (13/15% НДФЛ) — 3 510–4 050 ₽.
Юрлицам доступен нелинейный метод — он позволяет списать до 50% стоимости за первые три года. Для недвижимости (8–10 группы) нелинейный метод почти не даёт ускорения из-за низкой нормы амортизации. Единственный реальный вариант для инвестора — аренда с выкупом или лизинг, где амортизация идёт с повышающим коэффициентом до 3.
Вы завышаете налогооблагаемую прибыль и переплачиваете налог. Переплата не возвращается автоматически — только через уточнённые декларации за каждый год. Также ФНС может доначислить налог, если пропущенная амортизация завысила убыток. Для ИП на ОСН штраф по ст. 122 НК — 20% от недоплаченного налога.
Для юрлиц на ОСН действует правило: входной НДС по недвижимости восстанавливается в течение 10 лет пропорционально начисленной амортизации (п. 3 ст. 170 НК). То есть каждый год вы восстанавливаете 1/10 часть входного НДС. Для ИП на ОСН восстановление НДС не требуется — они не являются плательщиками НДС.
С месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Если купили здание в январе, а сдали в аренду в марте — амортизация идёт с февраля.
| Показатель | Значение | Комментарий |
|---|---|---|
| Первоначальная стоимость актива | 12 000 000 ₽ | Цена покупки + затраты на доведение до состояния, пригодного для аренды |
| Срок полезного использования (СПИ) | 30 лет (360 месяцев) | 9-я амортизационная группа (здания, перегородки) |
| Ежемесячная амортизация | 33 333 ₽ | 12 000 000 ₽ / 360 месяцев (округлённо) |
| Годовая экономия налога на прибыль (20%) | 79 999 ₽ | 33 333 × 12 × 20% = 79 999,2 ₽. Для ИП с НДФЛ 13%: 51 999 ₽ |
| Критерий | ИП (НДФЛ 13/15%) | Юрлицо (налог на прибыль 20%) |
|---|---|---|
| Разрешённые методы | Только линейный | Линейный, нелинейный, по сумме чисел лет |
| Минимальный СПИ для недвижимости | 20 лет (7-я группа) | 20 лет (7-я группа), на практике чаще 30-40 лет (9-10 группа) |
| Переоценка объекта | Не обязательна | Обязательна, если закреплена в учётной политике |
| Восстановление НДС | Не требуется | Требуется в течение 10 лет (ст. 170 НК) |
| Ограничение по сумме | Актив дороже 100 000 ₽ | Актив дороже 100 000 ₽. Для малого бизнеса — ускоренная амортизация (коэф. 2) по решению региона |
ИП на ОСН или юрлицо на ОСН? От этого зависят ставка налога, метод амортизации и необходимость восстанавливать НДС. Если вы физик без статуса — амортизация неприменима.
Цена покупки + пошлины + комиссии риелтора + услуги по ремонту, если он обязателен для аренды. Не включайте НДС, если вы на ОСН и берёте его к вычету.
Используйте Классификацию ОС (ПП РФ № 1). Для нежилых помещений типичная группа — 9 (свыше 25 лет), для жилых — 10 (свыше 30 лет). СПИ выбирайте минимальный в пределах группы.
Формула: стоимость / СПИ в месяцах. Результат фиксируйте в учётной политике. Для ИП — в книге учёта доходов и расходов (КУДиР), для юрлица — в регистрах бухучёта.
ИП указывает в Приложении 3 декларации 3-НДФЛ, юрлицо — в строке 040–050 Листа 02 декларации по налогу на прибыль. Сроки: ежеквартально.
С месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Если купили здание в январе, а сдали в аренду в марте — амортизация идёт с февраля.
Да, остаточная стоимость ниже — амортизация меньше, но и налоговая база уменьшается несильно. Выгода только в том, что не платите налог с амортизационного прироста при продаже.
Каждый собственник учитывает свою долю отдельно. Для ИП/юрлица — полная стоимость доли, для физика — амортизация не применяется. Долевое владение не даёт преимуществ.
На ОСН налог на имущество юрлиц платится с кадастровой стоимости, амортизация на него не влияет. Для ИП — налога на имущество по арендуемым объектам нет (только если объект не входит в перечень административно-деловых центров).
Недоначисленная амортизация не восстанавливается — убыток от продажи учитывается в составе расходов. Но налоговая может проверить, была ли сделка по рыночной цене. При занижении цены — доначисления.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
