Сдаёте квартиру — выбираете налоговый режим. НДФЛ 13% для физлиц, самозанятость 4–6%, патент или УСН (только для ИП). Разница в ставке, лимитах, декларациях — и в суммах, которые остаются у вас.
Без ИП вы обязаны платить НДФЛ 13% с дохода (15% — если доход превышает 5 млн ₽ в год). Либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% с платежей от физлиц или 6% — от юрлиц. Третьего пути для физлица нет.
При доходе до 2,4 млн ₽ в год самозанятость выгоднее: ставка 4–6% против 13%. Не нужно подавать 3-НДФЛ, налог начисляется автоматически. Но нет права на имущественный вычет и вы не формируете пенсионные баллы (кроме добровольных взносов).
Да, но только если вы зарегистрированы как ИП. Патент покупается на срок от 1 до 12 месяцев, сумма фиксирована и зависит от региона, площади и количества объектов. Лимит дохода — 60 млн ₽ в год. Отчётности нет, но нужно вести книгу учёта.
Лимит остаётся 2,4 млн ₽ в год. Если сумма превышена, вы теряете право на НПД и должны перейти на НДФЛ или ИП с УСН. При этом налог за период превышения пересчитывается по ставке 13%.
Нет. Декларацию заменяют чеки, которые вы выдаёте арендаторам через приложение «Мой налог». Налоговая сама рассчитывает налог ежемесячно — остаётся только оплатить до 25-го числа следующего месяца.
Штраф — 20–40% от неуплаченной суммы + пени. Если сумма больше 2,7 млн ₽ за три года — уголовная ответственность (ст. 198 УК). Налоговая получает данные от банков, управляющих компаний и соседей — «серая» аренда почти всегда вскрывается.
Штраф 20% от суммы недоимки (40% при умысле), пени за каждый день просрочки, блокировка счетов. При доначислении более 2,7 млн ₽ за 3 года — уголовное дело.
| Режим | Ставка налога | Годовой лимит дохода |
|---|---|---|
| НДФЛ (физлицо) | 13% (15% при доходе >5 млн ₽) | не ограничен (обязательна декларация 3-НДФЛ) |
| Самозанятость (НПД) | 4% с физлиц, 6% с юрлиц | 2,4 млн ₽ |
| УСН «Доходы» (ИП) | 6% (может быть снижена регионами) | 200–265 млн ₽ (с учётом индексации 2026) |
| Патент (ИП) | фиксированная сумма (зависит от региона, площади, кол-ва объектов) | 60 млн ₽ |
| Критерий | НДФЛ (физлицо) | Самозанятость (НПД) |
|---|---|---|
| Ставка налога | 13% | 4% (с физлиц) / 6% (с юрлиц) |
| Лимит дохода | нет | 2,4 млн ₽ в год |
| Необходимость декларации | да, 3-НДФЛ до 30 апреля | нет, чек через приложение |
| Вычеты и льготы | имущественный, стандартный, социальные | нет |
| Страховые взносы (ПФР, ФОМС) | не обязательны (если не ИП) | не обязательны (можно добровольно) |
Если доход менее 2,4 млн ₽ — рассмотрите самозанятость. Больше — НДФЛ или ИП с УСН/патентом. Учитывайте количество квартир и частоту сдачи.
Для самозанятости налог ниже, но нет вычетов. При НДФЛ можно применить имущественный вычет (не к доходам от аренды, а при продаже) — это не снижает налог на аренду. УСН 6% с ИП даёт право уменьшать налог на страховые взносы.
Самозанятость — через приложение «Мой налог» за 1 день. Для ИП — через сайт ФНС, МФЦ или «Госуслуги» (пошлины нет, 3–5 рабочих дней). Патент подаётся заявление за 10 дней до начала деятельности.
Договор — доказательство для налоговой и банка. Укажите сумму, сроки, порядок оплаты. При самозанятости выдавайте чек сразу после получения денег — иначе налог не зачтётся.
НДФЛ — до 15 июля после отчётного года. Самозанятость — ежемесячно до 25-го числа. УСН — авансы поквартально до 25 апреля, июля, октября и итоговый до 30 апреля. Просрочка = пени и штрафы.
Штраф 20% от суммы недоимки (40% при умысле), пени за каждый день просрочки, блокировка счетов. При доначислении более 2,7 млн ₽ за 3 года — уголовное дело.
Нет. УСН применяют только предприниматели. Физлицо без ИП выбирает между НДФЛ 13% и самозанятостью. ИП дополнительно платит фиксированные страховые взносы (около 50 тыс. ₽ в 2026) — учитывайте это.
Для дохода до 2,4 млн ₽ — самозанятость (4% с квартирантов). Выше — ИП на УСН 6% (налог уменьшается на взносы). Патент в Москве стоит от ~18 тыс. ₽ за 1 квартиру на 11 месяцев — считайте, выгодно ли при низкой арендной плате.
Задаток, аванс и депозит, который остаётся у вас, — доход. Облагается налогом в том же режиме. Возвращаемый залог (если вы его вернули арендатору) доходом не считается — подтвердите возврат документально.
Самозанятость не лишает права на пенсию, льготы и субсидии, если доход не превышает установленные лимиты. Но самозанятость не засчитывается в страховой стаж и не даёт баллов — пенсия не растёт. Добровольные взносы в ПФР решают эту проблему.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
