Эскроу-счёт или аккредитив при покупке жилья в 2026

До этого момента деньги недоступны застройщику, а строит он на банковское проектное финансирование. Это защищает покупателя от недостроя: если застройщик не достроит дом, деньги вернут с эскроу. По сути банк выступает независимым агентом, который держит средства и передаёт их только при честном исполнении сделки.

Ключевые отличия — в страховке и стоимости. Эскроу при долевом строительстве застрахован на повышенную сумму до 10 миллионов рублей и для дольщика бесплатен. Аккредитив покрывается как обычный счёт, до 1,4 миллиона рублей, и за него банк берёт комиссию. Поэтому выбор зависит от типа покупки.

Значит, при аккредитиве защита неполная, и важно выбирать крупный надёжный банк и не держать деньги заблокированными дольше необходимого. Поэтому для новостройки эскроу безопаснее по страховке, а при аккредитиве на вторичке риск банка ложится в основном на покупателя.

Аккредитив платный: банк берёт комиссию за открытие и обслуживание, обычно несколько тысяч рублей фиксированно для сделок с недвижимостью между физлицами, реже — процент от суммы. Кто оплачивает аккредитив, стороны решают сами, чаще это покупатель. В обоих случаях расчёт безналичный, без аренды ячейки и пересчёта купюр. Точные тарифы и условия всегда уточняйте в банке заранее, до выхода на сделку.

Аккредитив удобен, когда нужен безналичный и прозрачный расчёт без обналичивания, а ячейка — когда расчёт идёт наличными. Таким образом, тип сделки во многом сам подсказывает инструмент: долёвка — эскроу, вторичка — аккредитив или ячейка. В любом случае внимательно читайте договор и условия раскрытия средств.

По аккредитиву ключевые риски — неполная страховка свыше 1,4 миллиона и точность условий раскрытия: ошибка в перечне документов или сроках может затянуть расчёт. В обоих случаях выбирайте надёжный банк и используйте безотзывные конструкции. И помните: эти инструменты обеспечивают безопасность расчёта, но не являются доходными — это не вклад и не инвестиция.

При покупке квартиры по договору долевого участия эскроу для дольщика бесплатен. Банк зарабатывает на проектном финансировании застройщика, а не на комиссии покупателя.