Агенты по недвижимости в Испании, Таиланде и Грузии не обязаны раскрывать свою комиссию. Она закладывается в цену объекта — иногда до +30% к рынку. Кейсы ниже — не исключения, а серийные схемы.
Испанские агенты часто добавляют свою комиссию (3–8%) к цене объекта, а не указывают отдельно. Инвестор платит кредитные проценты на эту сумму, если берёт ипотеку. Пример: вилла в Коста-дель-Соль за 300 000 € при рыночной 280 000 €. Агент мотивирован — его доход привязан к цене сделки. Нюанс: местный реестр не обязан публиковать реальную цену, вы не увидите переплату без независимой оценки.
В Таиланде сделки часто номинируют в батах, но агенты для удобства конвертируют в USD по завышенному курсу (на 3–5% выше банковского). Разницу забирают себе. Кейс: кондо в Паттайе за 4 млн THB — при конвертации через агента вы теряете 6 000–10 000 $ просто на курсе. Проверка: всегда требуйте контракт в THB и сверяйте курс по Банку Таиланда.
Покупателю показывают договор с завышенной ценой, а в реестр подают реальную, меньшую. Разницу агент кладёт в карман. Нюанс: налог на передачу права в Грузии считают от указанной в реестре суммы. Вы переплачиваете налог при перепродаже (13% для нерезидента РК с разницы). Кейс: апартаменты в Батури — цена в договоре 100 000 $, в реестре 70 000 $. Агент получает 30 000 $. Вы теряете на налогах при продаже.
Налог на покупку (ITP) — 6–10% от кадастровой стоимости (не от цены сделки). Ежегодный IBI — 0,5–1,1% кадастровой. При продаже налог на прирост капитала (для нерезидентов — 19% с разницы). Важно: кадастровая часто ниже рыночной на 20–30%, но при завышении цены агентом база растёт. Купоны облигаций облагаются НДФЛ 13% в РФ — это к вопросу альтернативного дохода.
1) Запросите кадастровую выписку (Nota Simple в Испании, выписку из NSS в Таиланде, Publich Registry в Грузии). 2) Привлеките независимого оценщика с лицензией RICS или местного филиала. 3) Сравните цену с аналогами по открытым базам (Idealista, DotProperty). 4) Требуйте разбивку "цена продавца + комиссия агента" в письменном виде. Если агент отказывается — причина скрыта.
Да — за счёт увеличения инвентарной стоимости (declaración de obra nueva) при ремонте, если вы документально подтверждаете расходы. Это уменьшает налогооблагаемую базу по приросту капитала. Но схема требует местного gestor и не работает, если объект изначально куплен по завышенной цене — вы просто фиксируете убыток. Риск: при продаже ниже цены покупки налог не возникнет, но деньги вы уже потеряли.
В большинстве стран — да. Например, в Испании агент работает как посредник между продавцом и покупателем, и комиссия считается договорной. Никто не обязан её озвучивать. Но вы имеете право спросить. Если не отвечают — бегите.
| Страна | Механизм | Диапазон наценки |
|---|---|---|
| Испания | Комиссия агента включена в цену объекта | 8–25% |
| Таиланд | Конвертация в USD по завышенному курсу + скрытая комиссия | 5–15% |
| Грузия | Двойной договор: цена реестра ниже реальной | 15–30% |
| Общий случай | Продажа неликвидного объекта под видом «инвестиционно привлекательного» | до 50% от рынка |
| Критерий | Самостоятельный анализ | Через местного агента |
|---|---|---|
| Прозрачность цены | Кадастр + оценщик + базы | Агент даёт одну цифру «от застройщика» |
| Комиссия | 0% (оплата оценщика ~500–2000 €) | 3–30% скрыто в цене |
| Риск переплаты | До 5% (ошибка оценки) | 10–30% системно |
| Контроль сделки | Полный | Агент ведёт документы — вы теряете контроль |
| Налоговые последствия | Реальная база | Завышенная база — лишний налог при перепродаже |
Запросите выписку из официального реестра страны. В Испании — Nota Simple (10–20 €), в Таиланде — выписка из земельного департамента (1000–2000 THB), в Грузии — Publich Registry (бесплатно онлайн). Сравните с ценой, которую называет агент. Расхождение >10% — красный флаг.
Используйте Idealista, Fotocasa (Испания), DDproperty (Таиланд), MyHome.ge (Грузия). Посмотрите, когда объект последний раз менял владельца и по какой цене. Если цена резко выросла без ремонта — агент завышает.
Письменно (в мессенджере или email) попросите пункты: цена продавца, комиссия агента, налоги, сборы, нотариус. Если агент уходит от ответа — не работайте с ним. Добросовестный назовёт цифры.
Обратитесь в местную компанию с лицензией Appraisal Institute (США) или RICS (UK). Стоимость 500–2000 € — это разумная страховка от переплаты в 50 000+ €.
В Испании — реестр API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), в Таиланде — лицензия Департамента недвижимости, в Грузии — check-реестр на сайте Министерства юстиции. Отсутствие лицензии — работа с чёрным агентом без ответственности.
В большинстве стран — да. Например, в Испании агент работает как посредник между продавцом и покупателем, и комиссия считается договорной. Никто не обязан её озвучивать. Но вы имеете право спросить. Если не отвечают — бегите.
Юридическое сопровождение местной конторы (notario или lawyer), которая работает по твёрдой оплате за услуги (например, 2000 € за сделку). Плюс самостоятельный мониторинг баз. Никакой привязки к проценту от сделки.
Объект, который трудно или невозможно продать в разумный срок (более 6–12 месяцев) без существенной скидки. Пример: студия в туристической зоне без инфраструктуры, квартира с неузаконенной перепланировкой, апартаменты в зоне с ограничениями для иностранцев (например, Таиланд — квоты 49%).
Ставка двузначная, ~16–18%. Это делает российские облигации (ОФЗ, корпоративные) альтернативным инструментом с реальной доходностью около 10–13% после НДФЛ 13%. Покупка недвижимости за рубежом должна приносить не меньше, иначе это не инвестиция, а трата.
Местный адвокат, специализирующийся на недвижимости, с фиксированным гонораром (hourly rate). Лучше через рекомендации на форумах типа expat.com или в ассоциации юристов конкретной страны. Не пользуйтесь услугами адвоката, рекомендованного тем же агентом.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
