Налог с продажи квартиры: когда платить

Налог при продаже квартиры зависит от того, как долго вы её владели:

• Если владели менее 3 лет — налог НДФЛ 13% от суммы продажи (для резидентов)
• Если владели 3 или более лет — налога нет (льгота по ст. 217 НК РФ)
• Исключение — если квартира получена по наследству или дарована, льгота действует только при владении 3 лет (с момента открытия наследства)
• Для нерезидентов (не живущих в России более 183 дней в году) — налог 30% (может быть льгота для граждан некоторых стран по договорам об избежании двойного налогообложения)

Налог при продаже квартиры рассчитывается от большей из двух величин:

• Договорная цена (сумма, указанная в ДКП)
• Кадастровая стоимость × 70% (по данным Росреестра)

Если кадастровая стоимость × 70% больше, чем договорная цена, налог рассчитывается от кадастровой стоимости. Это защита государства от занижения цен.

• Пример 1: продажа за 4 млн, кадастровая 5 млн. Налогооблагаемая база = 5 млн × 70% = 3,5 млн. Налог = 3,5 млн × 13% = 455 тыс. (выгоднее договорной цены)
• Пример 2: продажа за 6 млн, кадастровая 4 млн. Налогооблагаемая база = 6 млн (договорная цена больше). Налог = 6 млн × 13% = 780 тыс.

Налоговый вычет при продаже снижает налоговую базу:

• Стандартный вычет — 250 тыс. рублей (если владели менее 3 лет)
• Если собственник — в браке — каждый супруг может использовать вычет 250 тыс. (итого 500 тыс. вычета на двоих на одну квартиру)
• Вычет 1 млн рублей — только в особых случаях (льготы для инвалидов, ветеранов)

Формула: (Цена продажи – Вычет 250 тыс.) × 13% = Налог

• Пример: продажа за 2 млн, владели 2 года. Налогооблагаемая база = 2 млн – 250 тыс. = 1,75 млн. Налог = 1,75 млн × 13% = 227,5 тыс.

Льгота по 3-летнему владению действует автоматически, но нужно соблюдать условия:

• Дата отсчёта — регистрация квартиры на вас в Росреестре (выписка из ЕГРН показывает дату)
• Срок — ровно 3 года (1095 дней) с даты регистрации
• Проверка срока — перед продажей получите выписку из ЕГРН и посчитайте дни
• Льготирование — если прошло 3 года, в декларации указывается период владения более 3 лет, и налог не платится

Даже если вы продали на 364-й день (1 день не хватает), налог платится полный.

Налоговую декларацию заполняют по форме 3-НДФЛ:

• Раздел I — основная информация (ФИО, паспорт, ИНН)
• Раздел II — источники доходов (в вашем случае продажа имущества)
• Раздел IV — «Доходы от источников в Российской Федерации», подраздел 01 — продажа недвижимого имущества
• Указываемые данные: дата сделки, адрес квартиры, цена продажи, сумма вычетов, период владения
• Подание — в налоговую инспекцию по месту жительства или через личный кабинет на Госуслугах до 30 апреля года, следующего за годом продажи

Если налога нет (владели 3+ года), всё равно рекомендуем подать декларацию в качестве уведомления.