Инвестор может вложиться в российскую недвижимость через ETF на Мосбирже (TGRN, ZPIF) или купить зарубежные REIT‑ETF (VNQ, IYR). Разница в налогах, валюте и ликвидности определяет чистый результат. Дальше — факты без рекламы.
Российские ETF (TGRN, ZPIF) вкладываются в акции девелоперов и ЗПИФы — это косвенное владение недвижимостью, без арендного дохода фонда. Зарубежные REIT‑ETF (VNQ) покупают доли в REIT — компании обязаны распределять 90% прибыли дивидендами. Дивиденды облагаются налогом у источника (США — 30% или 10% по соглашению) и затем НДФЛ 13% с остатка. РФ‑ETF не платят дивидендов, налог только при продаже.
Российские ETF облагаются налогом на разницу в цене (13–15% НДФЛ). Если продержать бумаги более 3 лет, можно получить инвестиционный налоговый вычет на прибыль до 3 млн ₽ в год (ст. 219.1 НК). Зарубежные REIT‑ETF: сначала налог в США 10% (по соглашению), потом с зачтённой суммой доплата до 13% в РФ. Итоговая ставка по дивидендам — около 13%, но с задержкой возврата.
При покупке REIT‑ETF через Мосбиржу (тикер TGRN — рубли, VNQ — доллары) валютный риск очевиден: изменение курса доллара может съесть доходность. Российские ETF в рублях избавлены от этого, но привязаны к внутреннему рынку недвижимости, который зависит от ключевой ставки и инфляции. Зарубежные ETF защищают от рублёвой инфляции, но курсовые колебания остаются.
Доходность TGRN за последние 3 года (2023–2025) колебалась около 8–12% годовых в рублях, но без дивидендов — только рост цены пая. VNQ демонстрировал 5–8% в долларах с дивидендами 3–4% (до вычета налогов). Без гарантий: будущее не предсказуемо. Главное — TGRN дешевле и проще с налогами, VNQ даёт зарубежную диверсификацию.
Да. Брокер удержит налог у источника (10–30%), но дивиденды всё равно отражаются в справке. Для зачёта налога подают 3‑НДФЛ с приложением формы W‑8BEN (подтверждение резидентства). Без подачи иностранный налог не зачтут и доначислят 13% с полной суммы.
ZPIF — закрытый паевой инвестиционный фонд, торгуется на Мосбирже (например, ZPIF). Отличие от ETF: вы можете купить паи фонда, но они не обязаны быть ликвидными (спред широкий, ограниченный объём). ETF (TGRN) торгуется как обычная акция, спред меньше, возможна маржинальная торговля. Если нужна ликвидность — ETF, если готовы держать до погашения — ZPIF может быть дешевле по комиссии.
REIT — компания, которая владеет недвижимостью и обязана распределять 90% прибыли дивидендами. Покупая ETF на REIT, вы получаете долю в портфеле таких компаний.
| Параметр | TGRN (Тинькофф Недвижимость) | VNQ (Vanguard Real Estate ETF) |
|---|---|---|
| Тип инструмента | Биржевой ПИФ (ETF) на российскую недвижимость | ETF на американские REIT |
| Налог на дивиденды | 0% (фонд не платит дивиденды, налог с прироста) | 10% у источника + 13% НДФЛ с остатка (итого ~13%) |
| Минимальный срок владения для налоговой льготы | 3 года (инвестиционный вычет по ст. 219.1 НК) | Отсутствует (налог с дохода платится каждый год) |
| Валютный риск | Нет (номинал в ₽) | Есть (номинал в $) |
| Критерий | TGRN (РФ) | VNQ (США) |
|---|---|---|
| Тип базового актива | Акции девелоперов, ЗПИФы | Акции публичных REIT (торговая, офисная, жилая недвижимость) |
| Ликвидность на Мосбирже | Средняя (объем ~10–30 млн ₽/день) | Высокая (объем в $50–200 млн/день) — но через Мосбиржу может быть ниже |
| Дивидендная доходность (средняя) | 0% (весь доход идёт в рост NAV) | 3–5% в $ до налогов |
| Налоговая нагрузка при владении 5 лет | 13% с прироста (возможен вычет) | ~13% с дивидендов + 13% с курсовой разницы при продаже |
| Корреляция с ключевой ставкой ЦБ | Высокая (при росте ставки недвижимость дешевеет) | Низкая (зависит от ставки ФРС) |
Откройте счёт у брокера (Т‑Инвестиции, Сбер, ВТБ). Для покупки VNQ нужна квал? Нет, это ETF на Мосбирже (тикер VNQ есть на СПБ Бирже? Уточните у брокера). Если брокер не даёт доступ к СПБ, используйте TGRN.
Если нужна защита от рубля — берите VNQ. Если комфортнее без валютных скачков — TGRN. Учитывайте комиссию за конвертацию (у брокеров 0,1–0,5%).
Попросите брокера выставить форму W‑8BEN для VNQ. Для TGRN налог сам брокер удержит при продаже. Уточните, применяется ли вычет на долгосрочное владение.
TGRN: комиссия за управление ~1,2% годовых. VNQ: комиссия 0,12% (у управляющей компании) + комиссия брокера за сделки. Для долгой покупки VNQ выгоднее.
Откройте L2‑терминал, проверьте спред. В TGRN спред может быть 0,3–0,5%, в VNQ на Мосбирже — 0,1%, если есть ликвидность. Начинайте с суммы от 5 000 ₽.
REIT — компания, которая владеет недвижимостью и обязана распределять 90% прибыли дивидендами. Покупая ETF на REIT, вы получаете долю в портфеле таких компаний.
ETF торгуется на бирже как акции, цена меняется постоянно, а ЗПИФ — паи, которые реже переоцениваются, но могут быть дешевле. ETF ликвиднее.
США удерживают 10%, остальное облагается в РФ по ставке 13% с зачётом уплаченного. Фактическая ставка около 13% с полной суммы дивиденда.
Да, на ИИС-3 (с 2024 года) — можно покупать иностранные ценные бумаги из списка Мосбиржи. Но дивидендный налог не освобождается.
TGRN: меньше нюансов с налогами, нет валютного риска, но слабая доходность при высокой ставке. Start with ₽, разберитесь с декларациями — потом переходите к VNQ.
Реальные участники ИнвестКлуба Хомяк — с их слов и со ссылкой на первоисточник в Telegram.
Точка входазашла пробно на 1 месяц после рекламы
Что изменилосьосталась на 1,5 года — структурированные знания, прямые эфиры с экспертами, освоила ИИ-инструменты
«Когда-то я зашла пробно, на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по-прежнему там. Один только искусственный интеллект чего стоит.»история в Telegram →
Точка входавозрастной скепсис, долго не решался зайти в закрытый клуб
Что изменилосьгора структурированных материалов, отзывчивое сообщество, которое помогает и подсказывает
«Возрастной скепсис мешал зайти — думал, всё как обычно. Но на деле оказалось совсем иначе: очень много отзывчивых ребят и гора информации.»история в Telegram →
«В Хомяке уже полтора года… кайфовое, живое сообщество. Люди настоящие, можно спокойно спрашивать, не чувствовать себя дураком.»
«Зашла пробно на 1 месяц. Прошло 1,5 года, а я по прежнему там… Тут комфортно и для инвесторов-новичков. Вся информация отлично структурирована.»
Ещё реальные отзывы участников — t.me/traderreviews
