Налог при продаже квартиры: сроки владения

Доход от продажи освобождается от НДФЛ, если вы владели квартирой не меньше минимального срока. Он составляет три года, когда жильё единственное, получено по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания. В остальных случаях, например для второй купленной квартиры, минимальный срок — пять лет. Если срок выдержан, налог платить не нужно и декларацию подавать тоже. Срок считается с даты регистрации права собственности, а для новостроек по ДДУ — с даты полной оплаты по договору. Поэтому перед продажей всегда проверяйте, с какого момента идёт отсчёт.

Доход от продажи недвижимости облагается по отдельной шкале: 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы, превышающей этот порог. Здесь не применяется пятиступенчатая прогрессия, которая действует для зарплаты, — для имущества ставки только две. Важно, что облагается не вся цена продажи, а налоговая база: доход за вычетом расходов на покупку или фиксированного вычета в 1 млн рублей. Если после уменьшения базы остаётся ноль, налога нет. Для налоговых нерезидентов, не выдержавших минимальный срок владения, ставка выше — 30% со всего дохода без права на вычеты.

Базу можно уменьшить двумя способами, выбрав более выгодный. Первый — фиксированный имущественный вычет в 1 млн рублей: из цены продажи вычитается миллион, и налог считается с остатка. Второй — уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры: договор, платёжки, расписки. Если квартира куплена дорого, выгоднее использовать расходы, потому что они часто больше миллиона. Фиксированный вычет удобен, когда подтверждающих документов нет, например при продаже унаследованного или подаренного жилья. По одному объекту применяется только один из способов одновременно, а вычет в 1 млн рублей суммируется по всем проданным за год объектам жилья.

Это защита от занижения цены в договоре. Налоговая сравнивает цену продажи с кадастровой стоимостью квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Если в договоре указана сумма меньше 70% кадастровой стоимости, доход для расчёта налога принимается равным этим 70%, а не договорной цене. Понижающий коэффициент 0,7 регион может уменьшить своим законом. Поэтому, даже если вы формально продали квартиру дёшево, налог посчитают от кадастрового ориентира. Перед сделкой стоит узнать кадастровую стоимость объекта, чтобы заранее оценить налоговую базу и не получить доначисление с пенями после проверки декларации.

Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без НДФЛ, даже если минимальный срок не выдержан. Для этого нужно одновременно выполнить условия: в семье двое и более детей до 18 лет или до 24 при очной учёбе; в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено новое жильё большей площади либо большей кадастровой стоимости; кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей; и на момент продажи семье не принадлежит более половины в другом жилье, превышающем по площади покупаемое. Если все условия соблюдены, доход освобождается полностью, независимо от того, сколько вы владели квартирой.

Если доход облагается налогом, до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а сам налог уплатить до 15 июля. Декларацию удобнее всего заполнять в личном кабинете на сайте ФНС, приложив договоры купли-продажи и документы о расходах. Если минимальный срок владения выдержан, отчитываться не нужно вовсе. Не нужна декларация и тогда, когда доход от продажи жилья не превышает вычет в 1 млн рублей. Если же декларацию не подать при наличии налога, грозят штраф и пени, а налоговая вправе доначислить НДФЛ по данным о сделке из Росреестра.

С даты регистрации права собственности, а для новостроек по ДДУ — с даты полной оплаты по договору.