Переуступка прав по ДДУ: риски

Переуступка, или цессия, — это сделка, при которой первый дольщик передаёт другому покупателю свои права требования по договору долевого участия. По сути вы покупаете не саму квартиру, а право получить её от застройщика, когда дом будет сдан. Такая сделка возможна только в строящемся доме, пока квартира ещё не передана по акту приёма-передачи. Чаще всего по переуступке продают инвесторы, которые входили в проект на раннем этапе и хотят зафиксировать выгоду, или дольщики, которым срочно понадобились деньги. Покупателя привлекает возможность купить квартиру в почти готовом доме, которой уже нет в прямой продаже у застройщика. Регулируется такая уступка законом о долевом строительстве и Гражданским кодексом.

Переуступка возможна только до подписания акта приёма-передачи квартиры: после этого момента у дольщика возникает право собственности, и сделка идёт уже как обычная купля-продажа, а не уступка. Ещё одно условие — ДДУ должен быть полностью оплачен, либо вместе с правами новому покупателю одновременно переводится остаток долга, а это требует согласия застройщика. Многие договоры долевого участия прямо предусматривают, что уступка совершается с уведомлением или согласия застройщика, и застройщики нередко берут за переоформление комиссию. Если квартира куплена в ипотеку, потребуется ещё и согласие банка. Сам договор уступки, как и ДДУ, обязательно регистрируется в Росреестре — без регистрации он не имеет силы.

Покупая по переуступке, вы наследуете все риски исходного ДДУ плюс получаете несколько новых. Сохраняется главный риск долевого строительства — задержка или незавершение стройки; смена дольщика его не убирает. Добавляются специфические опасности: неоплаченный остаток по ДДУ, который может перейти к вам; двойная переуступка, когда права продали нескольким покупателям; отсутствие нужного согласия застройщика или банка, из-за чего сделку признают недействительной. Особый риск — банкротство продавца: если цедент позже обанкротится, сделку могут оспорить и включить квартиру в конкурсную массу. Поэтому переуступка требует более тщательной юридической проверки, чем покупка напрямую у застройщика, и желательно с участием юриста.

Да, и это важный плюс современных сделок. При переуступке к новому покупателю переходят не только права на квартиру, но и защита по закону о долевом строительстве, включая права на счёт эскроу. Деньги по проекту остаются замороженными в банке до сдачи дома, и если стройка не завершится, средства возвращаются тому, кто является дольщиком на момент проблемы, — то есть вам. Сумма на эскроу застрахована государством в установленных пределах. Однако защита эскроу касается денег застройщика, а не ваших расчётов с продавцом-цедентом: ему вы платите напрямую. Поэтому безопасность самой передачи денег между вами и продавцом нужно продумать отдельно, например через аккредитив или ячейку.

Проверка начинается с исходного ДДУ: убедитесь, что он зарегистрирован в Росреестре и полностью оплачен — запросите у продавца справку от застройщика об отсутствии задолженности. Проверьте, что квартира ещё не передана по акту, иначе уступка невозможна. Уточните, требуется ли согласие застройщика и банка, и получите его до сделки. Изучите самого продавца: нет ли в отношении него дел о банкротстве, судов, исполнительных производств. Проверьте, не было ли по этой квартире других уступок, чтобы исключить двойную продажу. Сам договор уступки обязательно зарегистрируйте в Росреестре. Учитывая количество нюансов, такую сделку разумно проводить с юристом и через безопасную форму расчётов.

Доход от переуступки прав требования облагается НДФЛ по ставке 13%, и платит его продавец-цедент. При этом налог берётся не со всей суммы сделки: доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы — прежде всего на цену, по которой права были куплены у застройщика по ДДУ. Налог платится с разницы, то есть с фактической прибыли от уступки. Если продаёте без прибыли или в убыток, налога к уплате может не быть, но декларацию подать всё равно нужно. Для покупателя уступка налогом не облагается, но в будущем уплаченная по ней сумма станет его расходом при продаже уже готовой квартиры. Точные правила лучше уточнить в налоговой службе.

Не саму квартиру, а право требовать её у застройщика после сдачи дома. Это право переходит к вам по договору уступки.