Налог с дохода от сдачи квартиры

Если арендодатель не оформил специальный режим, доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ как обычный доход. Для большинства это ставка 13%: она применяется к доходу в пределах 2,4 млн рублей за год, а с превышения по прогрессивной шкале ставка растёт. Налог считается со всей полученной арендной платы, уменьшить её на коммунальные и прочие расходы по общему правилу нельзя. Физлицо само декларирует доход в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля. Этот вариант не требует регистрации, но при регулярной сдаче чаще оказывается дороже, чем самозанятость.

Для сдачи жилья физическим лицам самый выгодный режим — налог на профессиональный доход, то есть самозанятость. Ставка составляет 4% при аренде физлицам и 6% при сдаче юрлицам или ИП, тогда как обычный НДФЛ — 13%. На доходе, например, 50 тысяч рублей в месяц разница в налоге кратная. Самозанятость подходит, пока годовой доход не превышает 2,4 млн рублей и сдаётся именно жилое помещение. Регистрация бесплатна и занимает несколько минут в приложении, декларации подавать не нужно. Поэтому при стабильной аренде квартиры самозанятость обычно оптимальна и по ставке, и по простоте администрирования.

Самозанятый регистрируется через приложение налоговой, после каждого поступления арендной платы формирует чек и указывает доход. Налог рассчитывается автоматически — 4% с поступлений от физлиц — и уплачивается раз в месяц по уведомлению. Деклараций и отчётности нет, кассовый аппарат не нужен. Лимит дохода — 2,4 млн рублей в год по всей деятельности, при его превышении право на режим теряется. На старте даётся налоговый бонус, который временно снижает ставку, пока не исчерпается. Важно: самозанятость распространяется на жилые помещения, а сдавать в этом режиме нежилую и коммерческую недвижимость нельзя — для неё нужен другой режим.

Индивидуальный предприниматель уместен, когда доход от аренды превышает лимит самозанятости в 2,4 млн рублей или когда сдаётся коммерческая, нежилая недвижимость. ИП чаще выбирает упрощённую систему со ставкой 6% с доходов либо патент с фиксированной стоимостью. Ставка получается выше, чем у самозанятого, и добавляются обязательные страховые взносы, зато снимается ограничение по сумме и видам помещений. Эти взносы формируют будущую пенсию и частично уменьшают налог. Регистрация ИП требует учёта и отчётности, поэтому она оправдана при больших или разнородных объектах. Для одной сданной квартиры с умеренной платой ИП обычно избыточен.

Незадекларированная аренда — это нарушение, которое налоговая выявляет всё чаще: через сведения о платежах, заявления соседей или арендаторов, данные о договорах. При обнаружении доначисляют неуплаченный НДФЛ за весь период, штраф за неуплату налога в размере 20%, а при умысле — до 40% суммы, плюс штраф за непредставление декларации и пени. В итоге сумма к доплате значительно превышает то, что вы сэкономили. Кроме того, без официального договора и уплаты налога сложнее взыскать долг или ущерб с недобросовестного арендатора. Поэтому легальное оформление защищает не только от санкций, но и ваши имущественные интересы как собственника.

Да, и это важно для инвестора в недвижимость. Если вы сдавали жильё как обычное физлицо или как самозанятый, право на освобождение от налога при продаже после минимального срока владения сохраняется. А вот когда квартира использовалась в предпринимательской деятельности через ИП, при продаже могут возникнуть сложности с применением имущественных льгот, и доход иногда облагается на общих основаниях бизнеса. Для жилья минимальный срок владения составляет пять лет, а в ряде случаев, например для единственного жилья, три года. Поэтому, планируя со временем продать сдаваемую квартиру, режим налогообложения аренды стоит выбирать с учётом будущей сделки.

4% при сдаче физическим лицам и 6% при сдаче юрлицам или ИП, в пределах годового лимита 2,4 млн рублей.